La décision est parfois difficile à prendre, et une fois qu’on a décidé de vendre son appartement, d’autres obstacles se présentent : il s’agit de déterminer un prix de vente, de rédiger une annonce, de faire savoir qu’on vend, de faire visiter le bien et ce, dans les meilleurs délais.

Vous pouvez essayer de vous occuper vous-même de la transaction, mais cette activité demande beaucoup de temps, d’énergie et de patience. C’est pourquoi il est souvent plus judicieux de s’adresser à des professionnels de l’immobilier comme les conseillers SAFTI, qui prendront en charge la vente de votre appartement de A à Z.

Comment déterminer le prix de vente d'un appartement ?

Estimer son appartement pour la vente n'est donc pas forcément simple. Ce n'est pas non plus insurmontable. Mais il faut se garder de mettre la barre trop haute, de crainte de voir se détourner les acheteurs. Dans l'idéal, l'évaluation d'un appartement pour sa vente doit être réaliste, équilibrée, objective et en accord avec les prix du marché. Mais ce prix du marché doit être nuancé. Il s'agit d'un prix au m² moyen, généralement dans une même ville ou dans un même quartier. Tout dépend de la finesse d'analyse de l'outil d'estimation en ligne que vous utilisez.

Conscient que l'estimation d'un appartement en vue de la vente est délicate pour un particulier, SAFTI a mis a point un service en ligne qui vous donne une première idée, assez précise, de la valeur de votre bien. Il faut savoir que le prix découle d'une analyse multi critères, indispensable si on veut pouvoir proposer une estimation précise.

Quelles caractéristiques d'un logement prendre en compte pour l'estimation ?

Certains types de biens sont plus recherchés que d'autres. Les conseillers immobiliers le savent parfaitement. Cela ne signifie évidemment pas qu'un bien présentant des caractéristiques différentes ne pourra pas se vendre. Mais il faudra tenir compte de ses spécificités dans l'estimation de l'appartement en vue de la vente. En cela, s'appuyer simplement sur le prix au m² est évidemment insuffisant. Le premier critère qui distingue un bien immobilier est certes sa superficie. Les acheteurs cherchent ainsi un appartement de 50 ou de 65 m². Mais il faut avouer que ce critère est nettement insuffisant pour différencier les appartements. Ainsi, un appartement plus petit, mais bien agencé, peut être aussi attractif qu'un appartement plus grand, mais mal conçu, qui nécessitera d'abattre des cloisons, d'en déplacer ou d'en rajouter. Il faut savoir aussi que plus la surface est petite, plus le prix au m² est élevé. On ne peut par exemple pas appliquer le même tarif du m² à une maison qu'à un appartement.

Quelles sont les autres caractéristiques qui font varier le prix au m² ?

Le principal facteur qui fait varier les prix du m² est la localisation du bien. La ville est-elle attractive ? Le quartier est-il recherché ? Un appartement situé dans un quartier arboré, pavillonnaire, est plus recherché qu'un appartement dans un quartier constitué principalement de grandes barres d'immeubles. Mais là encore, il convient d'affiner l'estimation de l'appartement pour la vente. Si le quartier rassemble principalement des résidences de standing, la situation au regard du prix du marché n'est pas tout à fait la même que s'il s'agit d'immeubles dégradés nécessitant une rénovation urgente ! L'état général de l'immeuble dans lequel se situe l'appartement a aussi son importance et les acquéreurs y sont sensibles.

Vous pouvez chercher à vendre un appartement dans un immeuble mal entretenu, il importe alors peu que votre bien soit soigneusement rénové, il risque néanmoins une décote en raison de l'état des parties communes. La présence d'une terrasse, d'un balcon, celle d'un rez-de-jardin, mais aussi d'espaces de stockage, comme un grenier, un cellier ou une cave constituent des plus incontestables. Les acheteurs sont aussi de plus en plus sensibles à la qualité de l'isolation, aux menuiseries extérieures et au type de chauffage. Tous ces facteurs ont en effet un impact sur leur consommation énergétique future.

Comment calculer le prix de vente d'un appartement loué ?

Tout en tenant compte des critères présentés précédemment, le calcul du prix de vente d'un appartement occupé par un locataire n'est pas le même que pour un appartement non loué.

En effet, vous devez appliquer une décote, variable selon la durée du bail, au prix de votre bien. Celle-ci peut s'élever à 50 % si l'appartement a été loué en loi 1948. En revanche, si l'appartement loué est de petite taille, la décote ne dépasse pas 5 %. S'il s'agit d'une location meublée, aucune décote n'est appliquée puisque la durée du bail n'excède pas 1 an dans ce cas.

Vous souhaitez réaliser le calcul du prix de votre appartement ? SAFTI vous propose un simulateur en ligne pour estimer votre bien en quelques minutes.

Comment mettre en valeur son bien pour la vente ?

On ne peut rien changer à la situation d'un bien. Un quartier peut certes évoluer dans le bon sens et les immeubles être rénovés les uns après les autres, vous n'avez pas réellement la main sur ce facteur. Vous pouvez cependant veiller à mettre en valeur votre appartement pour la vente. Vous pourrez alors en tenir compte lors de l'estimation. Il s'agit de l'ensemble des mesures que l'on rassemble généralement sous le terme de home staging : rénovation de la cuisine, peinture neutre pour dépersonnaliser les ambiances, etc. Un conseiller immobilier SAFTI sera à même de vous conseiller pour la vente.

Que faire avant de vendre son appartement ? Les étapes incontournables

Réussir la vente de son appartement suppose de mener à bien un certain nombre de démarches. Voici les étapes essentielles qu'il vous faudra suivre pour conclure votre vente :

Estimer ou faire estimer votre appartement : Est-il besoin de le rappeler ? Vendre votre appartement au juste prix est un argument de poids pour vous distinguer de la concurrence. N'hésitez pas à faire appel à un professionnel : agent immobilier ou conseiller immobilier indépendant.
Effectuer les travaux nécessaires : rafraîchissement, rénovation énergétique ou travaux plus importants, ils doivent vous permettre de faciliter la vente et de négocier votre appartement au meilleur prix.
Réaliser les diagnostics obligatoires : Là encore, mieux vaut faire confiance à un expert ! Les diagnostics obligatoires sont au nombre de 9, et concernent aussi bien les performances énergétiques de votre appartement, que sa sûreté et sa salubrité. Il appartient également au vendeur de réunir tous les documents concernant les charges de copropriété, le règlement de la copropriété, etc. Si la vente intervient au milieu du trimestre, le règlement de l'intégralité des charges revient à la personne propriétaire de l'appartement au moment de l'appel de fonds.
Lancer la vente : À vous de choisir la méthode qui vous convient pour vendre votre appartement. Vous pouvez ainsi diffuser une annonce sur un site de particulier à particulier, ou faire le choix de la tranquillité en confiant votre bien à un mandataire. Restez toutefois attentif à la mise en valeur de votre logement.
Organiser les visites : Veillez à rendre votre bien le plus neutre possible pour aider les visiteurs à se projeter. Si vous ne pouvez pas vous rendre disponible, confiez vos visites à une personne de confiance, ou mieux encore, à un professionnel à même de répondre à toutes les questions des acquéreurs potentiels.
Signer l'offre d'achat : Cette dernière peut être limitée dans le temps. Si la vente se confirme, il est alors temps de trouver un notaire !
Conclure le compromis de vente : Il doit être signé par l'acheteur et le vendeur. Celui-ci présente alors tous les diagnostics réalisés.
L'acheteur règle le dépôt de garantie.
Signer l'acte de vente devant notaire : si le vendeur et l'acheteur disposent chacun de leur propre notaire, on fait généralement rédiger l'avant-contrat par le notaire du vendeur, et le contrat de vente définitif, par le notaire de l'acheteur.
Recevoir le prix de la vente : Le moment tant attendu ! Cette somme viendra éventuellement compléter le remboursement de votre emprunt, et vous permet de concrétiser votre nouveau projet.

Quels travaux faire avant de vendre votre appartement ?

Avant de vous lancer dans les grandes transformations pour mettre sur le marché votre appartement, n'oubliez pas que les travaux effectués avant une vente doivent avant tout être… rentables !

Si vous vous demandez que faire avant de vendre un appartement, commencez par suivre ces quelques règles simples concernant les travaux d'avant-vente :

Ne déclenchez pas trop vite les grands travaux : Mieux vaut être certain que ceux-ci sont indispensables avant de faire vos demandes de devis. Selon les cas, il peut s'avérer plus avantageux de laisser ces travaux à la charge du futur propriétaire en concédant une baisse sur le prix de vente.
Donnez un coup de frais à votre appartement : menus travaux et home staging peuvent suffire à rendre votre bien beaucoup plus attractif, en photo comme en vrai. N'oubliez pas de rénover votre cuisine, en changeant notamment le plan de travail, les façades de placard, les poignées… Vous pourriez également investir dans un nouveau frigo, parfaitement intégré à la topographie des lieux.
Pensez aux extérieurs : Jardin, terrasse, balcon, garage… Ce sont les petits plus qui peuvent vous donner l'avantage au moment de vendre votre appartement. Veillez à ce qu'ils soient parfaitement propres et présentables, et n'oubliez pas de mettre en valeur l'espace à disposition, en suggérant par exemple une façon de meubler et fleurir la terrasse.
Sélectionnez avec sagesse les travaux à réaliser : Certains travaux sont indispensables pour ne pas freiner la vente ou faire baisser le prix de votre appartement. Il s'agit notamment des travaux d'isolation, et en règle générale, tous les travaux de rénovation énergétique. Ces derniers peuvent faire progresser la "valeur verte" de votre appartement, c'est-à-dire la valeur liée à ses performances énergétiques.

Quel est le meilleur moment pour vendre son appartement ?

On n'y pense pas toujours, mais il existe des saisons plus propices que d'autres pour vendre son appartement. Commençons par les saisons idéales : le printemps, et l'été !

C'est au printemps que le marché de l'immobilier est le plus dynamique et réactif. La plupart des transactions immobilières se concluent d'ailleurs entre le mois d'avril et le mois de juin ! L'arrivée des beaux jours relance les projets d'acquisition restés en sommeil durant l'hiver. De plus, la conclusion d'une vente au printemps permet, pour le futur propriétaire, d'effectuer son aménagement en été, durant les vacances et avant la rentrée scolaire.

Toutefois, la mise en vente de son appartement au printemps présente l'inconvénient de se mesurer à une rude concurrence. Et à l'obligation de baisser le prix de vente de son appartement plus qu'on ne le souhaiterait. En été, le marché est plus calme et les biens en vente, plus rares : l'occasion, peut-être, de se distinguer de la concurrence. Attention toutefois de ne pas programmer des visites durant les pics de chaleur !

L’annonce immobilière : indispensable pour vendre son appartement rapidement

Pour faire savoir aux acheteurs potentiels que vous vendez votre appartement, il est essentiel de bien rédiger l’annonce que vous ferez paraître. Celle-ci doit être claire, utiliser des mots simples, et être assortie d’une ou plusieurs photos. Voici les informations que l’on doit pouvoir trouver dans votre annonce immobilière :

La situation du bien : la mention du quartier suffit ;
Le nombre de pièces : la norme est d’additionner le séjour et les chambres (ex : pour un appartement qui comporte 3 chambres, on parlera d’un « type 4 » ou T4) ;
La surface totale en mètre carré : en Loi Carrez pour les appartements ;
Le nombre de pièces d’eau : il est utile de préciser s’il s’agit d’une salle d’eau (avec douche uniquement) ou d’une salle de bains (avec baignoire) ;
L’exposition du bien ;
Le mode de parking : aérien ou en box ;
Le montant des charges de copropriété ;
Et bien sûr… le prix !

Pour ce dernier point, mieux vaut faire appel à des professionnels comme SAFTI pour estimer son appartement, que ce soit grâce à l’outil BienEstimer® by SAFTI (estimation en ligne et gratuite de votre appartement) ou en prenant rendez-vous avec un conseiller immobilier.

Vendre son appartement avec l’aide de professionnels de l’immobilier

Vendre son appartement par soi-même peut fonctionner si l’appartement est exceptionnel, qu’il jouit d’une bonne situation, qu’il n’y a pas pléthore de biens similaires à vendre dans la résidence ou le quartier, et surtout… si on connaît des acheteurs potentiels ! Même avec un bon carnet d’adresses, il faudra se munir de beaucoup de temps (notamment pour organiser les visites), et de patience (pour gérer les questions, les critiques et les négociations). Recourir à des professionnels experts du marché immobilier permet de s’épargner tous ces désagréments et potentiellement de vendre son appartement plus vite.

Confier la vente de son appartement à une agence

Les agents et mandataires immobiliers du réseau SAFTI sont des professionnels de la vente immobilière par excellence. En recourant à leurs services, vous optimisez vos chances de vendre votre appartement au prix du marché dans des délais rapides et ce, sans que cela vous coûte en efforts ou en temps personnel. C’est à ces professionnels qu’incombera la mise en œuvre du process de vente :

Estimation du bien : en ligne ou directement sur place après avoir pris rendez-vous avec un conseiller SAFTI ;
Rédaction de l’annonce : rédigée par un conseiller SAFTI, l’annonce a plus de chances d’attirer les acheteurs potentiels ;
Publication de l’annonce sur le site de l’agence (www.safti.fr) ;
Prises de rendez-vous et visites de votre bien par le conseiller SAFTI ;
Comptes-rendus des visites par votre conseiller SAFTI ;
Négociations et organisation de la vente.

Vendre son appartement chez le notaire

Les notaires sont aussi des professionnels de l’immobilier davantage tournés vers le conseil juridique. Il est toutefois possible de leur donner un mandat de vente pour vendre votre appartement.

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