En 2024, le marché immobilier français continue de subir les répercussions d'une conjoncture économique fluctuante, marquée par une baisse significative des prix, une tendance amorcée dès l'année précédente. Selon les analyses des Notaires de France et des prévisions du site Meilleurs Agents, cette tendance à la baisse semble s'inscrire dans la durée, bien qu'elle puisse varier selon les régions et les types de biens.

La baisse des prix de l'immobilier, observée à hauteur de -1,8 % au niveau national pour les logements anciens au troisième trimestre, semble se poursuivre et même s'accentuer en 2024. Cette diminution est plus marquée dans les grandes villes et en Île-de-France, où les prix des appartements à Paris pourraient connaître une réduction de 7 % en un an. Cette correction des prix est une réponse à une baisse significative des volumes de transactions, qui ont chuté de plus de 20 %, atteignant des niveaux non observés depuis plusieurs années.

Cette situation résulte en partie de la hausse des taux d'intérêt, conséquence directe des décisions de politique monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE). Cette augmentation a entraîné une diminution du pouvoir d'achat immobilier des ménages, déjà fragilisé par une inflation persistante. Malgré une légère stabilisation des taux prévue, la reprise du marché immobilier reste incertaine et dépendra largement de l'évolution de l'inflation et de la capacité des ménages à accéder au crédit.

En parallèle, le marché du neuf est également touché, avec une baisse notable des autorisations de construire et des réservations, reflétant une offre en diminution face à une demande affaiblie. Cette situation est exacerbée par les nouvelles réglementations, telles que le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif, qui imposent des standards plus élevés et peuvent influencer les coûts et la disponibilité des logements neufs.

Face à ces défis, les acteurs du marché immobilier, qu'ils soient vendeurs ou acheteurs, doivent s'adapter à un environnement en mutation. Les vendeurs pourraient être incités à ajuster leurs prix pour attirer des acheteurs plus prudents et plus sensibles aux conditions de financement. D'un autre côté, les acheteurs pourraient trouver des opportunités dans un marché où les prix sont en baisse, à condition que les conditions de crédit deviennent plus favorables.

 

Le prix au mètre carré varie selon le marché immobilier

Il existe en France une source pour établir le prix au mètre carré par département et pour la France entière : il s’agit des bases de transactions notariales. L’Insee (Institut national de la statistique des études économiques) collabore avec des notaires pour établir le prix au mètre carré de l’immobilier ancien. Le prix retenu est le prix net vendeur (ce qui reste au vendeur une fois les frais d’agence et de notaire déduits). En ce qui concerne le prix m2 des logements neufs, l’indice est calculé par l’Insee, à partir des données issues de l’enquête sur la commercialisation des logements neufs. Dans ce cas, le prix est celui de la réservation, avec inclusion de la TVA et exclusion des frais de notaire.

 

Les professionnels de l’immobilier comme SAFTI disposent également de bases de données établies à partir des transactions déjà effectuées et des biens mis en vente actuellement dans votre secteur. Cela leur permet de définir un prix moyen au m² dans un secteur donné. C’est sur cette donnée qu’ils se basent pour réaliser l’estimation d’un bien immobilier. D’une ville à une autre, le prix au mètre carré peut fortement varier. À titre d’exemple, à Paris, le prix au m² s’élève à plus de 10 000€ tandis qu’il n’est que de 2 969€ à Strasbourg.

 

 

Le prix au M2 varie selon des critères propres au bien

Cependant, les biens similaires au vôtre ne sont pas absolument identiques. Le prix qui a été établi pour leur vente pourra donc être différent de celui que vous établirez pour votre bien. Parmi les différents critères qui peuvent faire varier le prix au m² d’un bien immobilier, on pourra citer :

• La situation du bien : certains quartiers de la ville d’implantation sont prisés, ce qui fait grimper le prix au mètre carré de l’immobilier ; au contraire, lorsqu’un quartier est connu pour son insécurité, son absence d’espaces verts et de commodités, une décote immobilière va être effectuée, abaissant le prix du bien.
• L’existence d’un parking : même si l’utilisation des transports collectifs est encouragée, les biens avec parking ou garages sont davantage cotés que les autres ; ceci est d’autant plus vrai pour les biens situés dans les hypercentres très recherchés où il est difficile de se garer.
• La présence d’un vis-à-vis : le fait que les voisins aient vue plongeante sur le jardin de la maison de vos rêves, peut vite devenir un cauchemar ! Ce critère peut facilement faire diminuer le prix d’un bien immobilier.

Si vous souhaitez évaluer le prix au mètre carré d’un appartement, il convient de tenir compte des critères supplémentaires suivants :

• L’exposition,
• La présence d’un balcon ou d’une terrasse,
• La qualité des parties communes,
• La façade extérieure…

Quant à l’estimation d’une maison, ce sont les critères suivants qui auront une influence sur son prix :

• La mitoyenneté éventuelle,
• Une piscine,
• Une terrasse,
• Un jardin.

La prise en compte des critères de marché et des critères spécifiques au bien peut ressembler à un casse-tête pour le particulier qui souhaite établir lui-même le prix au mètre carré de son bien. C’est pour cela qu’il est vivement conseillé de se tourner vers des professionnels de l’immobilier comme les conseillers SAFTI qui peuvent vous fournir cette information gratuitement.