Acheteur vs vendeur : À qui incombent les frais de notaire ?

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Quelle est l’adresse du bien ?

Vendre une maison est une étape majeure dans un projet immobilier. Outre la préparation du bien et la négociation avec l'acquéreur, il est important de bien comprendre les frais liés à la transaction immobilière. Ces coûts, souvent appelés « frais de notaire », regroupent divers éléments essentiels au bon déroulement de la vente. Ils incluent les taxes, les honoraires du notaire, ainsi que les frais annexes.

Qu'est-ce que les frais de notaire dans une transaction immobilière ?

Les frais de notaire sont une composante incontournable de toute transaction immobilière. Ils désignent l'ensemble des coûts à régler lors de la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. Ces frais sont composés de plusieurs éléments :

  • Les droits de mutation (ou droits d'enregistrement) : ces taxes sont collectées par le notaire au nom de l’État et reversées au Trésor public. Elles représentent la majeure partie des frais de notaire et sont calculées en pourcentage du prix de vente du bien. Ces droits varient selon qu'il s'agit d'un logement ancien ou neuf ;
  • Les émoluments de formalités : il s'agit de la rémunération du notaire pour la rédaction et la gestion de l'acte authentique de vente. Cette rémunération est réglementée et suit un barème officiel fixé par décret ;
  • Les débours : ce sont les sommes avancées par le notaire pour le compte de l’acheteur ou du vendeur afin de régler divers frais administratifs (cadastre, extrait d'actes, etc.) ;
  • La contribution de sécurité immobilière : cette taxe vise à sécuriser juridiquement la transaction et à garantir que le transfert de propriété est correctement enregistré.

Ces frais sont donc bien plus qu'une simple rémunération du notaire : ils englobent un ensemble de taxes et d'honoraires indispensables à la bonne conclusion de la vente immobilière.

Qui est responsable du paiement des frais de notaire lors de l'achat immobilier ?

En règle générale, c'est l'acquéreur qui supporte la majeure partie des frais de notaire. Cependant, dans certains cas particuliers, cette règle peut être nuancée.

L'acquéreur comme principal payeur des frais

En France, il est établi que c'est l'acquéreur qui doit régler les frais de notaire. En effet, celui-ci paie non seulement le prix d'achat du bien immobilier, mais également les frais liés à la mutation de la propriété (droits de mutation, frais d'acte, émoluments de formalités). Ce montant peut représenter entre 7 et 8 % du prix d'achat pour un bien ancien, et environ 2 à 3 % pour un bien immobilier neuf.

Cette règle s’explique par le fait que les frais de notaire sont avant tout des taxes liées au transfert de propriété et non à la vente en elle-même. Ainsi, dans la majorité des cas, c’est bien l’acheteur qui paie les frais. Cela dit, il est toujours possible de négocier entre les parties certaines conditions, notamment lors de la signature du compromis de vente.

Exceptions possibles : la vente acte en main ou la présence de deux notaires

Dans certaines situations spécifiques, il est possible que le vendeur prenne à sa charge une partie ou la totalité des frais. On parle alors de vente « acte en main ». Ce type de vente signifie que le vendeur s'engage à régler les frais de notaire, ce qui permet à l'acquéreur de ne s'occuper que du prix d’achat. Ce type de transaction est souvent utilisé comme un argument commercial pour faciliter la vente, mais il reste peu fréquent.

Une autre exception survient lorsque deux notaires sont impliqués dans la transaction. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, cette situation n’engendre pas de frais supplémentaires pour l'acquéreur ou le vendeur. En effet, les deux notaires se partagent les émoluments selon un barème prédéfini, sans augmenter les coûts totaux.

Comment calculer les frais de notaire en fonction du type de bien ?

Le calcul des frais de notaire dépend essentiellement du type de bien immobilier que vous vendez ou achetez, ainsi que de sa localisation. Voici les éléments à prendre en compte pour estimer les frais selon la nature du bien :

  • Pour un bien ancien : les frais de notaire représentent généralement entre 7 et 8 % du prix de vente. Cette somme se compose principalement des droits de mutation, qui représentent la plus grande part des frais (environ 5,8 % du prix), et des émoluments de formalités ;
  • Pour un bien neuf : les frais de notaire sont beaucoup plus faibles pour un logement neuf, car les droits de mutation sont réduits. Ils oscillent entre 2 à 3 % du prix d’achat. Cette différence s’explique par des exonérations fiscales accordées aux constructions récentes ;
  • Bien avec régime spécifique : certaines transactions peuvent bénéficier de régimes particuliers, comme l'achat en VEFA (vente en état futur d'achèvement) ou dans le cadre d'un investissement locatif sous dispositif fiscal (Pinel, Malraux, etc.). Dans ces cas, les frais peuvent être encore plus réduits grâce à des avantages fiscaux.

En plus des frais de notaire, il est également important de calculer la plus-value immobilière lors de la vente d’un bien ancien. La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition initial, après déduction des frais et travaux éventuels. Elle est soumise à l'impôt, mais des abattements peuvent s'appliquer selon la durée de détention du bien.

Il est donc essentiel de bien s'informer et de faire appel à un professionnel pour obtenir une estimation précise des frais selon le type de bien concerné.

Quelles stratégies permettent de réduire les frais de notaire ?

Afin de réduire les frais de notaire, il y a quelques stratégies :

  • Négocier la part des frais : même si les frais de notaire sont en grande partie réglementés, il est possible de négocier certains frais annexes, comme les émoluments du notaire, en particulier pour les transactions importantes. Certaines études notariales peuvent proposer une réduction sur leur part de rémunération dans des cas spécifiques ;
  • Acheter dans le neuf : comme mentionné précédemment, les frais de notaire pour un bien neuf sont considérablement plus bas que pour un logement ancien. Si vous hésitez entre un bien ancien et un logement neuf, cet aspect financier peut peser dans la balance. L'économie réalisée sur les frais de notaire dans le neuf peut représenter plusieurs milliers d’euros ;
  • Réduire le montant déclaré des meubles : lors de l’achat d’un bien, une part du prix de vente peut être imputée aux meubles (cuisine équipée, électroménager, etc.). Cette part n’est pas soumise aux droits de mutation, ce qui permet de réduire le montant global des frais de notaire. Attention toutefois à bien respecter les règles en vigueur et à ne pas surévaluer cette part pour éviter tout problème avec l’administration fiscale ;
  • Vente acte en main : comme évoqué plus haut, opter pour une vente acte en main, où le vendeur prend en charge les frais de notaire, peut être une option intéressante pour l'acquéreur. Cependant, cela reste une pratique relativement rare et elle doit être négociée lors des discussions préalables à la vente.
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