Vendre un appartement loué peut à la fois être contraignant et attractif. Contraignant, parce que le vendeur devra convaincre les acheteurs potentiels qu’ils font une bonne affaire, même s’ils ne peuvent jouir immédiatement du bien acheté, à cause de la durée du bail. Le bail de location permet donc au locataire de continuer à profiter de l'appartement pendant la durée du bail. Attractif, parce que certains acheteurs recherchent des biens loués pour autofinancer leur achat, c’est ce qu’on appelle de l’investissement locatif.

Mais il n’est pas simple d’estimer un appartement loué : il convient toutefois d’estimer dans un premier temps l’appartement selon le prix du marché, puis on appliquera à cette estimation un pourcentage de décote en raison du bail de location qui déterminera le prix de vente final.

Quels critères utiliser pour estimer un appartement loué ?

Quand bien même l’appartement est vendu loué, son prix dépend aussi de sa situation et de ses caractéristiques propres (en plus des caractéristiques du bail).

Les critères liés à la situation de l’appartement

Si l’objectif de l’acheteur potentiel est de continuer à louer le bien, il sera intéressant de faire valoir les critères de situation dans l’estimation du prix, à savoir :

• Le quartier où se situe l’immeuble : par exemple, un investisseur locatif qui souhaite continuer à louer le bien à des étudiants s’intéressera à la proximité des facultés et des transports en commun ;
• L’environnement : la présence d’espaces verts, un urbanisme soigné et une tranquillité résidentielle impacteront le prix de l’appartement.

Les critères liés aux caractéristiques propres de l’appartement

Qu’il soit libre ou occupé, l’appartement comporte des caractéristiques qui font plus ou moins varier son prix :

• La surface de l’appartement (elle doit être estimée selon les exigences de la Loi Carrez) ;
• L’orientation ;
• Son état général (un bien loué peut nécessiter une rénovation) ;
• Le nombre de pièces ;
• Le nombre de chambres ;
• Le nombre de pièces d’eau ;
• La présence d’un balcon, d’une terrasse ;
• La présence d’un parking, d’un box, d’une cave,
• Etc.

Une fois cette première estimation obtenue, le vendeur devra appliquer au prix de vente une décote plus ou moins importante à son appartement loué en raison du bail.

Quelle décote appliquer au prix de vente d’un appartement loué ?

La décote ne sera pas la même selon les cas de figure. De par leur connaissance du marché et leurs bases de données de transactions passées, les professionnels de l’immobilier ont une bonne visibilité sur les décotes à appliquer pour estimer un appartement loué :

• La décote des locations soumises à la Loi de 1948 : dans ce cas, les loyers sont bas et la possibilité de récupérer le logement est réduite. La décote peut atteindre 40, voire 50 %.
• La décote des locations soumises à la loi de 1989 : l’appartement est récupérable assez rapidement puisque les baux sont d’une durée de 3 ans ; on évalue la décote à environ 10 à 15 % du prix du marché.
• Les locations meublées : la location étant dans ce cas limitée dans le temps (un an, voire 9 mois pour une location étudiante), l’acheteur n’aura pas à attendre très longtemps pour récupérer son appartement. On n’appliquera donc pas de décote.
• Les petites surfaces : studettes et studios sont recherchés par les investisseurs locatifs ; de fait, si de tels appartements sont vendus loués, ils décotent peu, puisque leur statut correspond à ce qu’attendent les acheteurs : on estime dans ce cas que la décote atteindra 5 à 10 % seulement du prix de vente.

Le vendeur aura tout intérêt à se rapprocher d’un conseiller SAFTI pour estimer son appartement loué : la démarche est rapide, gratuite et professionnelle !

Est-il rentable d'acheter un appartement pour le louer ?

Il n'y a évidemment pas de réponse unique et définitive à cette question. Acheter un bien pour le louer permet de toucher un loyer et apporte donc une rentrée d'argent chaque mois. Mais il ne faut pas se limiter à ce type de considération. La rentabilité locative d'un appartement dépend de nombreux autres facteurs, parmi lesquels le prix d'acquisition du bien. Nous y reviendrons plus loin.

Le montant du loyer constitue un facteur clé de rentabilité, or il dépend de la qualité et de l'attractivité du bien. De même, la vacance locative, c'est-à-dire les périodes où le logement n'est pas loué et où le bailleur ne touche donc pas de loyer, doit être pris en compte dans les calculs de rentabilité. L'appartement doit aussi être entretenu, principalement entre la sortie d'un locataire et l'entrée du suivant.

Ces frais peuvent certes être déduits du revenu locatif lors de la déclaration aux impôts, mais ils pèsent néanmoins sur la rentabilité locative de l'appartement, tout comme la taxe foncière qui est due chaque année par le propriétaire. Parmi les critères de rentabilité figurent donc : le prix d'achat du bien, qui doit être le plus bas possible, des travaux de mise aux normes défiscalisables, un appartement bien entretenu, bien situé et attractif, pour limiter la vacance locative.

Comment calculer la valeur d'un bien locatif ?

Certains biens sont estampillés comme étant destinés à un investisseur et donc à la location. S'agit-il de biens spécifiques ? Parfois oui, lorsque l'appartement est déjà loué et qu'un occupant est en place. Il profite d'ailleurs d'une protection particulière. Dans ce cas, comment calculer le prix de vente d'un appartement loué ?

De manière générale, il s'agit de logements qui ont déjà servi à de la location ou qui s'y prêteraient, en raison de leurs caractéristiques. Ces biens attirent plus particulièrement des investisseurs immobiliers. Pour autant, rien n'empêche de transformer un appartement que l'on a initialement habité soi-même en location !

La différence fondamentale est la suivante : les locataires n'ont pas vocation à rester en place de longues années, même si ce phénomène peut néanmoins se produire, surtout dans le cas de biens très attractifs. Mais parce qu'il ne s'agit pas du choix d'un logement définitif, les locataires sont souvent plus tolérants à certains défauts que les propriétaires, lorsqu'ils achètent leur propre appartement ou maison, pour y résider.

La valeur d'un bien locatif aura donc souvent un prix au m² inférieur à celui d'un appartement destiné à être acheté pour y habiter. Cette décote, qui peut être toute relative, contribue aussi à la rentabilité de l'investissement.

Que peut apporter un conseiller immobilier à votre projet de vente d'un bien occupé ?

Les conseillers immobiliers SAFTI sont des professionnels de l'immobilier qui connaissent bien le marché local. Ils pourront évaluer le juste prix d'un bien vendu loué. Ils pourront donc vous conseiller à propos du bail, que vous soyez vendeur ou acheteur de ce type d'appartement. Ils pourront aussi vous aider à calculer votre rentabilité locative si vous êtes acquéreur.

Si vous voulez vendre un appartement avec un locataire en place, ils pourront vous indiquer le plus précisément possible la procédure à suivre et la décote à laquelle vous devez vous attendre en raison du bail. Parmi les handicaps de la vente d'appartement avec locataire en place figure la question des visites. Alors qu'un bien libre d'occupation peut être facilement visité, ce qui motive les acquéreurs, il va vous falloir à chaque fois prendre rendez-vous avec votre locataire pour présenter votre appartement à un acquéreur potentiel.

Confier la vente de votre appartement à un professionnel vous libérera d'une grande partie de ces démarches fastidieuses et vous fera gagner un temps précieux. Le conseiller immobilier SAFTI saura aussi répondre aux questions de l'acquéreur sur la rentabilité locative de votre bien. Et la protection particulière en raison du bail.