Cookie Consent by Privacy Policies GeneratorComment estimer un appartement loué au bon prix ?

Comment estimer un appartement loué ?

Comment estimer un appartement loué  - BienEstimer by SAFTI
 

Vendre un appartement loué peut à la fois être contraignant et attractif. Contraignant, parce que le vendeur devra convaincre les acheteurs potentiels qu’ils font une bonne affaire, même s’ils ne peuvent jouir immédiatement du bien acheté. Attractif, parce que certains acheteurs recherchent des biens loués pour autofinancer leur achat, c’est ce qu’on appelle de l’investissement locatif.

Mais il n’est pas simple d’estimer un appartement loué : il convient toutefois d’estimer dans un premier temps l’appartement selon le prix du marché, puis on appliquera à cette estimation un pourcentage de décote qui déterminera le prix de vente final.

Quels critères utiliser pour estimer un appartement loué ?

Quand bien même l’appartement est vendu loué, son prix dépend aussi de sa situation et de ses caractéristiques propres.

Les critères liés à la situation de l’appartement

Si l’objectif de l’acheteur potentiel est de continuer à louer le bien, il sera intéressant de faire valoir les critères de situation dans l’estimation du prix, à savoir :

  • Le quartier où se situe l’immeuble : par exemple, un investisseur locatif qui souhaite continuer à louer le bien à des étudiants s’intéressera à la proximité des facultés et des transports en commun ;
  • L’environnement : la présence d’espaces verts, un urbanisme soigné et une tranquillité résidentielle impacteront le prix de l’appartement.

Les critères liés aux caractéristiques propres de l’appartement

Qu’il soit libre ou occupé, l’appartement comporte des caractéristiques qui font plus ou moins varier son prix :

  • La surface de l’appartement (elle doit être estimée selon les exigences de la Loi Carrez) ;
  • L’orientation ;
  • Son état général (un bien loué peut nécessiter une rénovation) ;
  • Le nombre de pièces ;
  • Le nombre de chambres ;
  • Le nombre de pièces d’eau ;
  • La présence d’un balcon, d’une terrasse ;
  • La présence d’un parking, d’un box, d’une cave,
  • Etc.

Une fois cette première estimation obtenue, le vendeur devra appliquer au prix de vente une décote plus ou moins importante à son appartement loué.

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Quelle décote appliquer au prix de vente d’un appartement loué ?

La décote ne sera pas la même selon les cas de figure. De par leur connaissance du marché et leurs bases de données de transactions passées, les professionnels de l’immobilier ont une bonne visibilité sur les décotes à appliquer pour estimer un appartement loué :

  • La décote des locations soumises à la Loi de 1948 : dans ce cas, les loyers sont bas et la possibilité de récupérer le logement est réduite. La décote peut atteindre 40, voire 50 %.
  • La décote des locations soumises à la loi de 1989 : l’appartement est récupérable assez rapidement puisque les baux sont d’une durée de 3 ans ; on évalue la décote à environ 10 à 15 % du prix du marché.
  • Les locations meublées : la location étant dans ce cas limitée dans le temps (un an, voire 9 mois pour une location étudiante), l’acheteur n’aura pas à attendre très longtemps pour récupérer son appartement. On n’appliquera donc pas de décote.
  • Les petites surfaces : studettes et studios sont recherchés par les investisseurs locatifs ; de fait, si de tels appartements sont vendus loués, ils décotent peu, puisque leur statut correspond à ce qu’attendent les acheteurs : on estime dans ce cas que la décote atteindra 5 à 10 % seulement du prix de vente.

Le vendeur aura tout intérêt à se rapprocher d’un conseiller SAFTI pour estimer son appartement loué : la démarche est rapide, gratuite et professionnelle !

Posté le : mercredi 25 novembre 2020