Lorsque vous mettez en vente un logement occupé, il est possible que le locataire refuse les visites pour une estimation et de potentiels acheteurs. Ce refus peut compliquer la transaction, mais il existe des solutions pour organiser des visites dans le respect des droits de chacun.
Les droits du propriétaire et du locataire concernant les visites lors d’une vente
La loi protège le locataire en lui garantissant la jouissance paisible de son domicile et le respect de sa vie privée. Cela signifie que, même si le bien immobilier est mis en vente, le propriétaire doit obtenir l’accord du locataire avant de procéder à des visites. En effet, la législation (notamment la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) impose que les visites se déroulent dans des conditions convenues entre les parties, de préférence écrites sinon cela peut être considérée comme une violation de domicile.
Le locataire n’est donc pas obligé d’accepter des visites du logement impromptues. Avant même de penser à organiser ces visites, il est conseillé d'estimer le prix au m² de votre appartement, afin de savoir comment positionner votre offre sur le marché.
Cependant, si le bail comporte une clause de droit de visite, le locataire doit respecter cette condition et donner accès au logement. Celle-ci peut définir les jours et horaires possibles pour visiter le logement, toujours en dehors des dimanches et jours fériés, et pendant les heures raisonnables.
Comment organiser des visites avec le locataire sans conflit ?
La communication reste le meilleur moyen de prévenir les conflits. Voici quelques conseils pour organiser sereinement les visites :
- Prévoir les visites à l’avance : le propriétaire ou l’agent immobilier doit contacter le locataire pour convenir des horaires et pouvoir accéder au logement. La visite doit être programmée durant les jours ouvrables et à des heures convenables (généralement, en semaine et durant la journée, par exemple entre 10h et 18h) ;
- Formaliser un accord par écrit : pour éviter toute ambiguïté, il est recommandé de formaliser par écrit les créneaux de visites du logement et de les faire signer par les deux parties. Un email ou une lettre recommandée avec accusé de réception peut servir de preuve en cas de désaccord ultérieur ;
- Respecter la vie privée du locataire : assurez-vous que les visites ne soient pas trop fréquentes ni trop longues. En général, une durée de deux heures maximum par visite est considérée comme raisonnable ;
- Dialoguer avec le locataire : en cas de réticence, expliquez l’importance de ces visites pour la vente du logement. Proposer des aménagements (comme une présence discrète du locataire ou une limitation du nombre de visites hebdomadaires) peut aider à trouver un terrain d’entente.
Recours possibles en cas de refus de visite par le locataire
Malgré tous les efforts de communication, il peut arriver que le locataire refuse catégoriquement les visites. Voici les étapes à suivre dans ce cas :
- Envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception : le propriétaire peut rappeler au locataire ses obligations en matière de visites, surtout si une clause du bail l’y contraint. Le courrier doit être poli et explicatif, rappelant les droits et obligations de chacun.
- Proposer un rendez-vous pour discuter de la situation : un dialogue direct peut souvent résoudre les tensions et permettre d’organiser les visites sans encombre ;
- Engager une procédure judiciaire : si le refus persiste et que le locataire cause un préjudice en bloquant la vente du logement, le propriétaire peut entamer des poursuites judiciaires. Le tribunal d'instance pourra statuer et contraindre le locataire à autoriser les visites, voire prévoir des dommages et intérêts pour le propriétaire si le retard dans la vente entraîne des pertes financières ;
- Respecter le droit de préemption du locataire : lorsque le propriétaire met le logement en vente, le locataire dispose d’un droit de préemption, c'est-à-dire qu'il est prioritaire pour acheter le bien. Si ce droit est en cours, mieux vaut éviter d'organiser des visites jusqu’à ce que le locataire ait pris sa décision.
L’importance d’intégrer une clause de visite dans le bail
Une clause de visite bien rédigée peut prévenir de nombreux conflits. Voici quelques éléments essentiels à inclure dans cette clause :
- Les horaires de visite autorisés : définir clairement les jours et heures durant lesquels les visites peuvent avoir lieu (par exemple, uniquement les jours ouvrables, entre 10h et 18h) ;
- La fréquence des visites : limiter le nombre de visites hebdomadaires pour éviter les abus et respecter la vie privée du locataire ;
- Le mode de communication : préciser que les visites doivent être planifiées à l’avance, par écrit, avec l'accord préalable du locataire.
Cette clause, intégrée dès la signature du bail, assure une compréhension mutuelle des droits et obligations des parties. En cas de non-respect, elle offre au propriétaire une base solide pour justifier ses demandes, que ce soit à l’amiable ou devant la justice. De plus, avant toute tentative de vente et d'organisation des visites, estimer son appartement avec précision permet de fixer un prix de vente juste, et peut même faciliter les négociations avec le locataire en cas de droit de préemption.
