Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier commercial et souhaitez connaître sa valeur ? C’est une donnée complexe puisque celle-ci dépend de nombreux critères. Vous devez pour cela estimer la rentabilité du bien pour l’entreprise ainsi que les revenus locatifs que le local peut dégager. La situation géographique est bien souvent un critère déterminant, mais les exigences ne sont pas les mêmes en fonction de la nature de l’activité. Il en est de même pour les différents services proposés. Alors comment estimer un local professionnel ?

Lorsque vous investissez dans l'immobilier d'entreprise, l'estimation de la surface et la rentabilité nette de votre local commercial sont des éléments essentiels pour prendre des décisions éclairées sur votre investissement immobilier.

L'estimation d'un local commercial en immobilier d'entreprise dépend souvent de sa surface et de sa rentabilité nette pour assurer un investissement judicieux.

Quels sont les critères permettant l’estimation de biens immobiliers commerciaux ?

La situation géographique

La situation géographique est bien souvent déterminante pour l’estimation d’un bien immobilier local commercial. Elle définit la commune sur laquelle sont situés les locaux mais également leur emplacement.

Pour des commerces (boutiques, restaurants), la visibilité ainsi que la fréquentation est essentielle et influe directement sur le chiffre d’affaire de l’entreprise qui s’y installe. Les locaux industriels sont quant à eux mieux côtés dans une région dynamique avec la présence d’une clientèle et de fournisseurs liés à l’activité.

L’accessibilité des locaux

Les locaux doivent être à la fois accessibles pour les clients, les fournisseurs mais également les employés. Des bureaux avec des places de parkings, sur une ligne de transports en commun ou à proximité de pistes cyclables sont un véritable atout pour la vente. Des locaux industriels doivent pour leur part être facilement accessibles depuis les grands axes routiers ou à proximité d’installations de fret maritime ou ferroviaire.

Le confort des locaux

Le confort des locaux apparaît comme un atout qui peut permettre d’augmenter la valeur d’un bien commercial. En effet, des bureaux en étages avec un ascenseur sont plus recherchés. Il en est de même avec des locaux bien isolés, la présence d’une climatisation, ou la possibilité d’avoir des lieux modulables facilement avec des espaces de stockage. Alors qu’un lieu passant est recherché pour un commerce, les bureaux sont de préférence installés dans des lieux non bruyants et lumineux.

L’état des locaux

Enfin, comme pour tout bien immobilier l’état des locaux est également à prendre en compte. Un bien en bon état et aux normes a plus de valeur qu’un lieu nécessitant d’importants travaux de rénovation.

 

Réaliser l’estimation de biens immobiliers commerciaux en comparant avec des offres existantes équivalentes

Les locaux commerciaux sont soumis au marché de l’offre et de la demande comme toutes transactions immobilières. Si vous surestimez la valeur de votre bien par rapport au marché actuel, vous n’arriverez pas à le vendre. Ce n’est pour autant pas une raison pour le sous-estimer si vous êtes pressé, vous risquez de rendre suspicieux l’acheteur. Au juste prix, votre bien doit être loué dans un délai raisonnable. Comparez les différentes offres dans votre zone géographique et qui proposent des prestations équivalentes selon les critères définis précédemment. Vous pouvez ainsi déduire un prix au mètre carré par type de locaux (commerces, bureaux ou locaux industriels) dans une zone géographique donnée. Appliquez ensuite ce prix à votre bien pour avoir une estimation correcte de la valeur de votre local commercial.

Réaliser l’estimation d’un bien immobilier local commercial avec les revenus locatifs

Calcul de la rentabilité brute

La valeur de votre bien professionnel peut également être estimée en calculant la rentabilité brute de l’investissement. Les montants investis sont ainsi comparés à la valeur locative sur laquelle se base le calcul du loyer dont le commerçant doit s’acquitter auprès du propriétaire des murs.

Pour cela, vous devez multiplier par 100 les revenus issus du loyer annuel et divisez ce montant par la rentabilité brute attendue. Vous obtenez ainsi le montant du prix d’achat estimé de votre bien immobilier commercial (y compris frais de notaire et frais d’agence).

Choisissez un rendement locatif conforme au marché pour attirer des investisseurs. Celui-ci est défini par secteur géographique et par type de locaux : renseignez-vous auprès de conseillers immobiliers pour connaître les spécificités locales. Un rendement trop bas n’attire pas de nouveaux propriétaires et un rendement trop haut les rend suspicieux. 

Estimation de la valeur locative

Pour pouvoir calculer la rentabilité brute de votre local commercial, il est essentiel de connaître les revenus locatifs (liés à la location). Si vous louez déjà votre local professionnel, une révision des loyers est peut-être nécessaire pour connaître sa valeur locative. Pour des nouveaux baux elle se fixe librement en accord entre le bailleur et le preneur. En cas de désaccord la valeur de location du bien est fixée par le code de commerce (Article 145-33). Celui-ci stipule de prendre en compte "les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage". Pour l’estimer et savoir à quel prix le bien peut être loué, comparez des offres équivalentes de baux commerciaux sur notre site immobilier en ligne.

Affiner votre estimation de biens immobiliers commerciaux avec un professionnel

Lorsque votre projet de vente de votre bien commercial est mieux défini, il est judicieux de contacter un professionnel. Spécialiste du marché immobilier local, c’est la personne la mieux placée pour vous aider à affiner votre estimation ainsi que la valeur locative de votre bien, et ainsi pouvoir réaliser une estimation de biens immobiliers commerciaux fiables en tenant compte des spécificités du marché de l’immobilier local.