L'ouverture d'une succession est l'une des situations dans lesquelles il est nécessaire d'effectuer l'estimation d'un bien immobilier. Il s'agit de déterminer la valeur vénale de la maison ou de l'appartement. L'important est de parvenir à une valeur calculée au plus juste. Le premier professionnel auquel on pense pour l'estimation d'un bien immobilier pour une succession est évidemment le notaire. Il a en effet en main le dossier de l'héritage. Mais les héritiers peuvent vouloir vérifier le prix. Plusieurs méthodes sont envisageables pour parvenir à déterminer la valeur du bien.

Pourquoi faut-il estimer un bien immobilier pour une succession ?

Estimer un bien immobilier pour une succession est une obligation légale, imposée par l'administration fiscale. Ce sont les héritiers qui ont pour mission de procéder à cette évaluation et donc de fixer un prix pour l'appartement, la maison, les locaux professionnels ou encore l'immeuble autrefois détenus par le défunt. La déclaration fiscale de la valeur vénale des biens immobiliers permet en effet aux services des impôts de déterminer précisément les droits de succession qui sont à verser par les héritiers.

Il faut savoir que l'estimation immobilière d'une succession n'est pas une tâche simple, dans la mesure où les critères sont multiples et appartiennent à plusieurs domaines. Ainsi, des critères légaux entrent inévitablement en jeu dans un héritage, mais l'examen précis de la valeur d'un bien relève plutôt d'une expertise en immobilier. Il s'agit donc d'une procédure complexe et assez délicate. Les notaires ont l'habitude de ce type d'estimation et ils disposent de connaissances dans les deux domaines que nous évoquions.

Il faut d'ailleurs savoir que le recours à un professionnel de l'immobilier pour l'estimation immobilière d'une succession est obligatoire dès lors que la valeur du bien est supérieure à 5000 euros. L'expertise du notaire est également requise dans les cas de donation entre les époux ou en présence d'un testament.

Quels sont les enjeux d'une estimation immobilière pour une succession ?

Pourquoi et comment estimer un bien immobilier pour une succession ? C'est ce que se demandent de nombreux héritiers. La période de deuil n'est pas forcément propice à la réflexion sur la valeur des biens, en particulier immobiliers. Pourtant, il arrive que ce soit une nécessité, surtout lorsque les héritiers ne veulent pas rester en indivision. La maison ou l'appartement peuvent alors être mis en vente et l'argent réparti entre les héritiers.

Néanmoins, il y a d'autres enjeux à l'estimation d'un bien immobilier pour une succession. Il s'agit de déterminer la valeur marchande de la maison, ce qu'on appelle en termes de droit la valeur vénale, c'est-à-dire, plus simplement, le prix que les héritiers peuvent espérer de la vente. Ce montant, qui demeure théorique aussi longtemps que le bien n'est pas effectivement vendu, doit être juste, de manière à ne pas minorer les impôts dus à l'administration fiscale. L'estimation de la valeur de la maison ou de l'appartement permet aussi à l'un des héritiers de racheter l'intégralité du bien, en versant la somme due aux autres héritiers.

Le notaire, expert en transactions immobilières, est de bon conseil. En effet, les notaires ont une excellente connaissance du marché immobilier, puisqu'ils enregistrent tous les jours des transactions immobilières. Il peut cependant arriver qu'un des héritiers conteste la somme qui lui est attribuée. Dans ce cas, il peut souhaiter avoir un second avis. Il lui est possible d'effectuer une estimation en ligne, mais il faut savoir que les simulateurs sur les sites immobiliers sont peu précis. Certains se contentent ainsi d'appliquer le prix au m², ce qui est clairement insuffisant et ne tient aucun compte de l'état du bien au moment de la succession

Comment se déroule l'estimation d'un bien immobilier pour une succession ?

Avant tout, il faut savoir que les héritiers disposent de 12 mois après le décès pour régler les questions de succession, dont l'estimation des biens immobiliers du défunt. C'est donc durant cette période qu'il faudrait confier le dossier de succession au notaire, qui dresse le bilan complet du patrimoine entrant dans l'héritage. Ce n'est qu'après que la succession pourra être réglée, en tenant compte de la présence ou non d'un testament et de l'existence d'héritiers directs ou indirects. Le notaire doit donc avant tout faire la liste des personnes appelées à hériter.

Les héritiers peuvent bénéficier d'abattements sur les droits de succession. C'est l'une des raisons pour lesquelles il est indispensable de bien estimer la valeur des biens immobiliers. Les abattements dépendent du lien de parenté et s'échelonnent entre 1594 et 100 000 euros. Ils sont déductibles de la part nette qui revient à chaque héritier. L'abattement de 100 000 euros est réservé aux enfants et aux parents. Les frères et les soeurs du défunt bénéficient d'un abattement de 15 932 euros. Pour les neveux et les nièces, le montant déductible est de 7967 euros.

Le notaire peut employer deux méthodes pour estimer la valeur vénale des biens immobiliers du défunt. La première consiste à procurer aux héritiers un document appelé avis de valeur. Il s'agit d'une estimation non approfondie, s'appuyant exclusivement sur des outils en ligne et sa connaissance du marché. Les héritiers peuvent aussi solliciter une expertise plus poussée. Le prix de l'expertise effectuée dans le cadre d'une succession dépendra des recherches nécessaires et du temps employé pour l'estimation immobilière. Ces facteurs peuvent faire varier le tarif, mais il n'est en aucun cas aléatoire, dans la mesure où la loi fixe des barèmes précis pour la rédaction de la déclaration de succession. Pour tout bien dont la valeur dépasse 30 000 euros, le pourcentage versé au notaire ne peut être supérieur à 0,434 %.

Estimation immobilière pour une succession : quelle aide peut vous apporter un conseiller immobilier ?

Lorsque les héritiers souhaitent vendre le bien et se partager le montant, l'aide apportée par un mandataire immobilier peut être très utile. Ce mandataire pourra proposer une estimation du bien, qui sera éventuellement affinée ou corrigée par le notaire pour la déclaration de succession. Il fournira aussi des conseils précieux pour la mise en vente.