Lors de la vente d'un bien immobilier, la superficie est l'un des critères déterminants pour fixer le prix. Mais entre la surface habitable, la surface au sol et la surface Carrez, les différences peuvent être importantes. Comment alors prendre en compte les mètres carrés non habitables pour évaluer correctement la valeur d'une maison ou d’un appartement ?

Quelle surface doit être prise en compte lors d'une vente immobilière ?

La législation impose des règles strictes pour la mesure des surfaces lors d'une transaction immobilière. En France, par exemple, la loi Carrez régit la mesure des surfaces privatives dans les copropriétés, tandis que la surface habitable est définie par le Code de la construction et de l'habitation

Lors d'une vente immobilière, la surface à prendre en compte est un élément clé pour fixer le prix de vente. Bien que la surface habitable soit souvent mise en avant, il est important de considérer également les m² non habitables, qui peuvent significativement valoriser le bien. Ces surfaces incluent des espaces tels que les caves, les combles, les garages et les balcons. Même si elles ne font pas partie du calcul de la surface habitable, ces surfaces non habitables peuvent augmenter l'attrait et la valeur du bien.

L'approche de calcul de la surface totale est régie par des règles strictes. Pour déterminer la valeur de votre propriété, il est conseillé de commencer par connaître le prix moyen au mètre carré dans votre commune et quartier. Appliquez ensuite ce prix à la surface habitable pour obtenir une base de calcul du prix de vente. Cependant, les surfaces non habitables ne doivent pas être négligées dans ce processus.

Quelles sont les surfaces concernées par ces mètres carrés non habitables ?

Les mètres carrés non habitables sont des espaces distincts de la surface habitable principale d'un logement, mais ils jouent un rôle dans l'évaluation de la valeur d'une propriété. Ces surfaces comprennent généralement :

• Les caves : utilisées principalement pour le stockage, elles peuvent apporter une valeur supplémentaire, surtout dans les zones où l'espace de stockage est limité ;
• Les garages : espace de stationnement sécurisé pour les véhicules, un garage peut considérablement augmenter l'attractivité d'un bien immobilier ;
• Les combles : bien qu'ils soient souvent non aménagés, les combles offrent un potentiel d'extension de l'espace habitable ou de stockage supplémentaire ;
• Les balcons, loggias et vérandas : ces espaces extérieurs offrent une valeur ajoutée, en particulier dans les logements en ville, en offrant un espace supplémentaire pour la détente ou les plantes ;
• Autres espaces : cela peut inclure des terrasses, des locaux techniques ou tout autre espace qui, bien que non habitable, contribue à la fonctionnalité globale de la propriété.

Ces espaces, bien qu'ils ne soient pas inclus dans le calcul de la surface habitable, augmentent la valeur du bien en fonction de leur taille, état, aménagement, et utilité. Ils doivent donc être pris en compte lors de la fixation du prix de vente et mentionnés dans l'annonce immobilière pour maximiser l'attrait du bien

Les trois types de surfaces immobilières à spécifier lors d'une vente

Lors de la vente d'un bien immobilier, il est indispensable de bien distinguer les différents types de surfaces, car elles n'ont pas la même valeur. On distingue communément trois superficies.

La superficie habitable d'une résidence

La superficie habitable d'une résidence est un critère essentiel dans l'évaluation d'un bien immobilier. Elle représente la surface de plancher construite, après déduction des espaces occupés par les cloisons, murs, marches, gaines, cages d'escaliers, embrasures des portes et fenêtres. Ce calcul exclut certaines zones comme les combles non aménagés, caves, sous-sols, garages, remises, terrasses, balcons, loggias, vérandas, et les locaux de moins de 1,80 mètre de hauteur.

Cette mesure de la surface habitable est importante car elle définit l'espace de vie réellement disponible. Elle est également essentielle pour déterminer le prix de vente, car elle est souvent le principal indicateur utilisé par les acheteurs pour évaluer le bien. La clarté et l'exactitude dans la détermination de cette surface sont donc primordiales pour une transaction immobilière transparente et juste

La surface au sol d'un logement

La surface au sol d'un logement, également connue sous le nom de surface plancher, est un autre aspect important dans l'évaluation immobilière. Elle se base sur la somme des surfaces de chaque niveau du logement, clos et couvert, sous une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre. Cette mesure est prise à partir du nu intérieur des murs, sans tenir compte de l'épaisseur des murs ni de l'isolation intérieure ou extérieure.

La surface au sol est essentielle, notamment pour les projets de rénovation ou d'extension, car elle aide à comprendre l'emprise au sol du bâtiment et les possibilités d'agrandissement. Des espaces comme les caves, celliers, combles non aménageables, et locaux techniques peuvent être déduits de cette mesure. Cette surface permet de donner une vision complète de l'espace total disponible et est souvent utilisée pour les démarches administratives liées à l'urbanisme et la construction​​.

La superficie en loi Carrez d'une habitation

La superficie en loi Carrez est une mesure spécifique qui s'applique aux logements en copropriété. Elle permet de déterminer précisément la superficie privative d'un lot de copropriété. Pour calculer cette surface, il faut mesurer les surfaces des planchers des locaux clos et couverts, après avoir déduit les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de porte et de fenêtres. Les espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre, ainsi que les caves, garages, emplacements de parking, etc., ne sont pas pris en compte.

Cette mesure est obligatoire pour toute vente d'un logement en copropriété et doit apparaître dans l'acte de vente ainsi que dans le compromis de vente. Il est recommandé de faire appel à un professionnel pour effectuer ce mesurage, afin d'éviter les erreurs qui pourraient avoir des conséquences juridiques importantes.

Comment évaluer le prix d'une maison avec des dépendances ?

Pour évaluer le prix d'une maison avec des dépendances, il est essentiel de commencer par déterminer la valeur des espaces habitables de la maison, calculée au mètre carré. Ensuite, chaque surface non habitable, comme les dépendances, doit être prise en compte individuellement. Il faut évaluer leur utilité, potentiel d'aménagement, qualité de construction, et agencement.

Par exemple, un garage bien construit et isolé, ou des combles aménageables, peuvent justifier une majoration significative du prix. L'estimation doit considérer l'aspect unique et la rareté de ces espaces dans le secteur. Dans certaines zones, comme les centres-villes, une cave ou un garage peut être un atout majeur, justifiant une augmentation plus importante du prix. Il est important de savoir mettre en valeur ces espaces pour susciter l'intérêt des acheteurs.