Il est parfois nécessaire d'effectuer une estimation d'appartement pour les impôts. Cette estimation permet de calculer son patrimoine immobilier, qui entre dans le calcul de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière). De même, l'estimation de la valeur d'un bien se révèle utile en cas de vente, puisque les plus-values sont imposables.
Enfin, l'évaluation de la valeur de son ou de ses appartements est intéressante pour prendre en compte les abattements auxquels on a droit ou encore pour profiter des réductions d'impôts offertes en cas de réalisation de travaux. Comment procéder pour estimer la valeur de son appartement pour les impôts ? C'est ce que nous allons voir dans cet article.
Comment calculer la valeur de son patrimoine immobilier ?
Ainsi que nous l'avons dit, la valeur du patrimoine immobilier entre dans le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière. Les différents biens dont vous êtes propriétaire doivent être additionnés pour obtenir cette valeur. Certaines déductions peuvent être effectuées, de sorte qu'il ne s'agit pas d'une simple addition. Il faut surtout garder à l'esprit que le prix d'un bien immobilier n'est pas celui auquel vous l'avez acheté, mais le montant qu'il pourrait en théorie rapporter dans le cas d'une vente effectuée durant l'année pour laquelle vous faites votre déclaration d'impôts. Deux applications fournies par l'Etat sont disponibles pour vous permettre d'effectuer votre estimation.
La plus ancienne est l'application Patrim, qui est accessible depuis l'espace sécurisé des contribuables. Un deuxième outil est désormais proposé par Bercy. Cette deuxième application est ouverte à tous et propose une estimation rapide et gratuite en ligne. Il s'agit de DVF, ou Demande de valeur foncière. Cette application s'appuie sur une base de données réalisée par l'Etat et comprenant le prix de vente et la date de la transaction des biens immobiliers sur les dernières années. Vous trouverez aussi dans cette base la description des biens, leur typologie, leur surface, ainsi que leur localisation.
Plus-values et abattements portant sur les biens immobiliers
Les plus-values sont prises en compte pour leur valeur brute. Elles concernent la différence entre le prix d'achat d'un bien et son prix de vente. Ces plus-values sont fiscalisées. A savoir qu'une partie des travaux d'amélioration du bien peut être déduite. On additionne les travaux au prix d'acquisition du bien, de sorte que le montant des plus-values diminue. De même peuvent être déduits les frais d'acquisition à titre onéreux, comme honoraires du notaire, frais d'agence et TVA. Il est donc important de bien estimer la valeur de son bien, pour pouvoir effectuer le calcul des plus-values et des abattements qui s'appliquent.
De même, la résidence principale n'est pas considérée comme un bien immobilier équivalent aux autres possédés par le contribuable. Elle bénéficie d'un abattement spécifique. Cet abattement est de 30% pour le calcul de l'IFI. Enfin, un certain nombre de critères de décote sont pris en compte, toujours pour la résidence principale, dès lors qu'elle est éloignée des moyens de transport, que l'appartement se situe dans une copropriété dégradée, qu'il est équipé d'un chauffage électrique. D'autres motifs de décote sont l'environnement bruyant, une situation en rez-de-chaussée, une exposition vers le nord, ou une absence de lumière.
Se faire aider pour l'estimation de l'appartement pour les impôts
Que vous deviez estimer votre appartement pour le vendre et déterminer les plus-values, ou pour effectuer votre déclaration d'impôts, vous avez intérêt à disposer d'un chiffre juste. Nous avons vu que l'Etat met à votre disposition deux outils sur lesquels vous pouvez vous appuyer. Mais il existe d'autres solutions, surtout si vous souhaitez affiner votre calcul. Ainsi, BienEstimer by SAFTI vous permet aussi de disposer d'une estimation gratuite en ligne, que vous pourrez comparer aux chiffres officiels ou à votre estimation d'appartement personnelle pour les impôts. Vous trouverez sur le site une base de données bien utile pour affiner votre estimation.
Les conseillers immobiliers SAFTI sont des professionnels de l'immobilier, qui connaissent bien le marché local et pourront effectuer une estimation gratuite de votre bien, que vous souhaitiez le vendre ou que vous ayez besoin d'un chiffre précis pour votre déclaration d'impôts. Nos conseillers immobiliers offrent un service de proximité. Ils se déplacent pour estimer votre appartement et vous aideront à évaluer son prix pour les impôts. Ils sont aussi au courant des mesures fiscales et des abattements et pourront vous guider.
Réduire l'imposition des plus-values lors de la vente de son appartement : est-ce possible ?
On revend généralement son bien plus cher qu'on ne l'a acheté. Les raisons en sont multiples. Tout d'abord, le prix de l'immobilier augmente régulièrement. Le prix du marché et la valeur de votre appartement évoluent en parallèle. Bien sûr, ce n'est le cas que si vous avez entretenu votre bien durant les années où vous l'avez occupé comme propriétaire. S'il s'agit d'un bien que vous avez mis en location, là encore, la condition pour espérer bénéficier de plus-values à la vente est que les réparations aient été effectuées après le départ des anciens locataires et avant l'emménagement des nouveaux. Des travaux de mise en valeur ou de rénovation peuvent vous permettre de vendre votre bien plus cher. Ces travaux sont déductibles de vos plus-values imposables. Votre conseiller immobilier SAFTI vous aidera à estimer le prix de votre appartement, vous mettrez ainsi toutes les chances de votre côté pour que la vente s'effectue rapidement.
Ne vous fiez donc pas uniquement à la base Patrim ou encore à l'application Demande de Valeur Foncière. Souvent, le recours à un professionnel de l'immobilier pour une estimation juste de la valeur de son appartement est incontournable. Il prend en compte non seulement le prix au m² dans votre commune et votre quartier, mais aussi les qualités et les défauts du bien. Il s'appuie aussi sur le prix effectivement payé par les acquéreurs de biens similaires dans le quartier ou dans la localité. Il se tient au courant de l'actualité immobilière et suit la courbe des prix.
