L’estimation d’un bien iimmobilier nécessite de connaître parfaitement le marché de l’immobilier. L’agent immobilier dispose de ces connaissances et d’une méthode professionnelle pour estimer un bien au juste prix. Or, on le sait, une maison ou un appartement bien estimés sont vendus plus rapidement que les autres. Retour sur cette démarche d’estimation propre aux agents immobiliers.

Lorsque vous cherchez à acheter ou vendre des biens immobiliers, une estimation du prix de votre logement est essentielle pour prendre des décisions informées sur le marché immobilier.

Pour faire estimer sa maison par un agent immobilier, il est crucial de s'adresser à une agence immobilière ou un réseau de mandataires immobiliers, qui prendra en compte la localisation du bien et s'assurera que les diagnostics immobiliers obligatoires sont bien réalisés.

L’agent immobilier visite le bien et note ses critères

Parce que c’est un professionnel de l’immobilier, votre conseiller SAFTI va effectuer une analyse fine de votre bien de manière à lister ses qualités et ses défauts de façon quasi exhaustive.

Préparer le bien avant la visite programmée

Il ne s’agit pas là de vous conseiller de camoufler les défauts de votre bien, mais plutôt de le mettre en valeur avant que l’agent immobilier le visite : le bien à vendre doit être propre, sentir le frais et être rangé.

Répondre aux questions techniques le jour de la visite

Le conseiller SAFTI aura certainement besoin, le jour de la visite, de certains détails comme :

• La date des travaux de rénovation,
• L’ancienneté d’une chaudière,
• Les matériaux utilisés pour l’isolation…

Il peut avoir besoin également de documents administratifs comme la taxe foncière qui fournit la surface habitable.

Le relevé des critères

Pendant la visite, l’agent immobilier mesurera la surface du bien à vendre. Pour les appartements, il ne mesurera que les surfaces dont le plafond est supérieur à 1.80m (Loi Carrez). Une fois la visite terminée, l’agent immobilier va analyser les critères relevés, puis déterminer une estimation immobilière qu’il enverra ensuite au vendeur, par mail ou courrier.

L’agent immobilier analyse les critères et donne une estimation du bien

Pour juger de la valeur d’un bien, un agent immobilier utilise le système des pourcentages de décote et de surcote.

Appliquer des décotes et des surcotes pour estimer le bien

Un paramètre important pour un bien est d’être bien placé, à la fois dans un quartier recherché (près du centre-ville très souvent), et à proximité des services publics, des transports en commun, des commerces. Si le bien à vendre est un grand appartement familial, la proximité des écoles augmentera sa valeur d’environ 10 à 15 %, puisque le bien peut intéresser des ménages avec enfants. Un studio proche des écoles ne se verra pas appliquer de surcote, sauf s’il s’agit d’écoles supérieures ou facultés, dont la proximité intéressera les acquéreurs de biens pour étudiants.

En revanche, l’agent immobilier appliquera une décote pour tenir compte de défauts du bien, comme un environnement bruyant (centre-ville commerçant), l’absence de balcons pour un appartement, l’absence de parkings privatifs, un ravalement de façade à prévoir…

L’année de construction engendrera également une surcote ou une décote. Ainsi, un bien neuf sera estimé 10% plus cher que son équivalent dans l’ancien. En revanche, des biens « marqués » années 60 ou 70, un peu démodés, peuvent perdre jusqu’à 15% par rapport à un bien équivalent plus récent.

Déterminer un prix de vente et le communiquer

Après avoir pris en compte tous ces éléments, l’agent immobilier livrera au vendeur du bien un prix établi selon les règles de l’offre et la demande. Le vendeur peut suivre ou non les conseils de l’agent lors de la mise en vente de son bien. Mais le prix estimé par le professionnel est celui auquel le bien a le plus de chances de déclancher une vente, car il est fondé sur l’analyse de ventes passées et sur des critères objectifs. Pour qu'une vente se réalise rapidement le prix de vente doit être proche de la valeur vénale. A noter : l’estimation effectuée par un agent immobilier est gratuite et ne peut pas faire l’objet d’honoraires tant qu’un mandat de vente n’a pas été signé.