La question du prix de vente de leur appartement est cruciale pour les propriétaires souhaitant réaliser une plus-value ou concrétiser un nouveau projet immobilier. Les prix du marché peuvent varier de façon importante selon le type de logement, sa situation et ses prestations, et bien sûr, sa zone géographique. Combien vendre son appartement, et selon quels critères calculer ce prix de vente ? SAFTI répond à vos questions.

 

Comment vendre son appartement au meilleur prix ?

L'estimation réalisée pour votre appartement vous déçoit ? Vous pensez que vous pouvez en tirer un meilleur prix, même en tenant compte des réalités du marché de l'immobilier ?

Gardez bien à l'esprit qu'un appartement trop cher mettra beaucoup plus de temps à se vendre… s'il se vend ! Ce temps perdu occasionne également une perte financière, sans compter le retard pris par vos projets. Toutefois, si vous êtes convaincu que votre logement a du potentiel… il ne vous reste plus qu'à vous retrousser les manches !

• Réalisez tous les travaux de rafraîchissement nécessaires pour montrer votre bien sous son meilleur jour : peintures, façades de placard, plan de travail… on met un coup de jeune en évitant les explosions de couleur ou les décorations trop personnelles.
• Investissez dans tous les travaux pouvant augmenter la valeur de l'appartement en lien avec ses performances énergétiques. Cela inclut les travaux d'isolation, l'installation d'un chauffage plus performant, etc.
• Soignez toutes les parties extérieures qui apportent un plus : jardin, terrasse, balcon.
• Offrez quelques équipements à votre cuisine : une plaque d'induction intégrée au plan de travail, un frigo américain…
• Réalisez de belles photos de votre appartement, et soignez l'annonce immobilière que vous diffuserez. Celle-ci doit être abondamment illustrée et évoquer tout le potentiel du logement.
• Dans votre annonce et durant les visites, ciblez le type de personne pouvant avoir le coup de cœur pour l'appartement : un étudiant, un jeune couple avec un projet d'enfant, une famille, un couple de retraités, etc.

Autant de coups de pouce pouvant vous permettre d'augmenter le montant de votre plus-value, ou du moins de vendre votre appartement rapidement et sans négociation !

 

Que faire avant de vendre son appartement ? Les étapes incontournables

Réussir la vente de son appartement suppose de mener à bien un certain nombre de démarches. Voici les étapes essentielles qu'il vous faudra suivre pour conclure votre vente :

1. Estimer ou faire estimer votre appartement : Est-il besoin de le rappeler ? Vendre votre appartement au juste prix est un argument de poids pour vous distinguer de la concurrence. N'hésitez pas à faire appel à un professionnel : agent immobilier ou conseiller immobilier indépendant.
2. Effectuer les travaux nécessaires : rafraîchissement, rénovation énergétique ou travaux plus importants, ils doivent vous permettre de faciliter la vente et de négocier votre appartement au meilleur prix.
3. Réaliser les diagnostics obligatoires : Là encore, mieux vaut faire confiance à un expert ! Les diagnostics obligatoires sont au nombre de 9, et concernent aussi bien les performances énergétiques de votre appartement, que sa sûreté et sa salubrité. Il appartient également au vendeur de réunir tous les documents concernant les charges de copropriété, le règlement de la copropriété, etc. Si la vente intervient au milieu du trimestre, le règlement de l'intégralité des charges revient à la personne propriétaire de l'appartement au moment de l'appel de fonds.
4. Lancer la vente : À vous de choisir la méthode qui vous convient pour vendre votre appartement. Vous pouvez ainsi diffuser une annonce sur un site de particulier à particulier, ou faire le choix de la tranquillité en confiant votre bien à un mandataire. Restez toutefois attentif à la mise en valeur de votre logement.
5. Organiser les visites : Veillez à rendre votre bien le plus neutre possible pour aider les visiteurs à se projeter. Si vous ne pouvez pas vous rendre disponible, confiez vos visites à une personne de confiance, ou mieux encore, à un professionnel à même de répondre à toutes les questions des acquéreurs potentiels.
6. Signer l'offre d'achat : Cette dernière peut être limitée dans le temps. Si la vente se confirme, il est alors temps de trouver un notaire !
7. Conclure le compromis de vente : Il doit être signé par l'acheteur et le vendeur. Celui-ci présente alors tous les diagnostics réalisés.
8. L'acheteur règle le dépôt de garantie.
9. Signer l'acte de vente devant notaire : si le vendeur et l'acheteur disposent chacun de leur propre notaire, on fait généralement rédiger l'avant-contrat par le notaire du vendeur, et le contrat de vente définitif, par le notaire de l'acheteur.
10. Recevoir le prix de la vente : Le moment tant attendu ! Cette somme viendra éventuellement compléter le remboursement de votre emprunt, et vous permet de concrétiser votre nouveau projet.

 

Quelles sont les documents et diagnostics à réunir ?

Pour vendre votre appartement en copropriété, il est crucial de respecter certaines réglementations et de fournir des documents indispensables à l'acheteur. Assurez-vous de bien comprendre vos obligations légales et de réunir tous les diagnostics et documents nécessaires pour faciliter la transaction.

Documents obligatoires à fournir :

• Fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic
• Règlement de copropriété
• Procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
• Carnet d'entretien de l'immeuble
• Diagnostic technique global (DTG) de l'immeuble
• Notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires

Diagnostics obligatoires :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Constat de risque d'exposition au plomb
• Diagnostic amiante
• État des installations intérieures d'électricité et de gaz (si plus de 15 ans)
• Diagnostic termites
• Diagnostic risques et pollutions
• Diagnostic bruit

Lors d'une vente immobilière, la signature de la promesse de vente est une étape clé. Il est essentiel d'évaluer la performance énergétique du bien et de réaliser les diagnostics obligatoires pour garantir une transaction transparente et conforme aux normes.

 

Comment déterminer le prix de vente d'un appartement ?

Le marché immobilier est en constante évolution. Il reflète à la fois la situation économique d'un pays, sa politique en matière de logement, mais aussi les changements dans les besoins des acquéreurs. Ce qui faisait hier un logement attractif peut ne plus être un argument de poids aujourd'hui.

Face à ce marché si versatile, combien vendre son appartement sans le surévaluer… ou le brader ? Différents critères doivent retenir votre attention :

• Sa zone géographique : En ville ou à la campagne, en métropole ou dans une ville de province, dans un département touristique ou dans un lieu faiblement peuplé, etc.
• Son emplacement : Donnée capitale pour calculer le prix d'un appartement, l'emplacement traduit la proximité avec les commerces et les services essentiels, ainsi qu'une qualité de cadre de vie.
• Ses prestations : Cuisine équipée ou non, cave, grenier, place de parking, jardin, terrasse…
• Les qualités objectives du bien : Son bilan énergétique, la date de dernière rénovation, sa décoration, son exposition, la taille de ses pièces et leur répartition, etc.

Ainsi, il est tout à fait possible de positionner son appartement au-dessus des prix du marché s'il se distingue dans l'un ou plusieurs de ces domaines. Le tarif médian présenté dans les simulateurs en ligne, calculé en prix par m², n'est jamais qu'une moyenne. Ce qui signifie que certains biens se situent au-dessus de ce chiffre, et d'autres, en-dessous !

 

Comment calculer au plus juste le prix de son appartement ?

Il n'est pas toujours facile de réaliser une estimation du prix de son appartement. Entre les données parfois changeantes du marché de l'immobilier, et le regard subjectif que nous portons sur notre logement, nous pouvons rencontrer des difficultés à vendre au plus juste prix.

Or, un appartement surévalué sera boudé par les acquéreurs potentiels, Tandis qu'un appartement sous-évalué, vite vendu, laissera un goût amer au vendeur…

Mais alors, combien vendre son appartement sans erreur de prix ? Vous pouvez commencer par utiliser un outil d'estimation en ligne. Préférez les sites qui intègrent de nombreux critères dans leur estimation : adresse, superficie, prestations, etc. Vous bénéficierez ainsi d'un résultat plus fiable.

Une fois cette première estimation réalisée, la meilleure solution est de faire appel à un expert de la négociation immobilière. Rapprochez-vous de l'agence immobilière ou du réseau de mandataires indépendants de votre choix pour demander conseil à un agent. Celui-ci tiendra compte de toutes les caractéristiques de votre appartement pour déterminer la valeur qui correspond le mieux aux prix du marché et aux qualités objectives du bien.

 

Combien vendre son appartement selon sa localisation ?

La localisation géographique de votre appartement est un critère majeur pour le calcul de son prix de vente. Certains départements français proposent des prix du marché très élevés. C'est le cas de l'Ile-de-France, du Rhône ou encore de la Gironde.

Toutefois, les disparités de prix dans le marché de l'immobilier tiennent le plus souvent aux différences entre métropoles et villes extra-urbaines, ou entre zones urbaines et zones rurales. Les acheteurs recherchent le plus souvent un bien situé près d'un bassin d'emploi. Leur objectif est de vivre suffisamment près de leur travail et des services indispensables (commerces de bouche, établissements scolaires, etc.) pour ne pas passer leur vie dans les transports.

Voici quelques exemples de différences de prix médians entre de grandes métropoles et les villes de province situées dans leur zone d'influence :

• Combien vendre son appartement à Lyon ? Le prix moyen au m² dans la métropole de Lyon est d'environ 4800 €. Tandis qu'à Givors, ce tarif médiant chute de 3000 € pour atteindre 1880 €/m² !
• À Marseille, le prix du marché immobilier s'élève à 2770 €/m² en moyenne. Un prix qui ne change guère si votre appartement se situe dans une ville de périphérie, comme à Aubagne (2760 €/m²). Il faut dire que la ville profite largement du dynamisme initié par la métropole d'Aix-Marseille-Provence, et sa position de carrefour entre Marseille, Aix-en-Provence et Toulon en font une zone urbaine d'importance.
• Depuis la mise en service de la ligne de TGV la reliant à Paris en moins de deux heures, et en raison des importants travaux initiés dans toute la ville au cours de ces 20 dernières années, la ville de Bordeaux a connu une hausse importante de son marché immobilier. Si vous y posséder un appartement, vous pouvez espérer en tirer 4500 €/m² en moyenne. Dans la petite commune de Cestas, au sud de la communauté urbaine, les prix médians diminuent un peu pour atteindre 3910 €/m².
• Ville étudiante dynamique, dotée d'une intense vie culturelle, Rennes séduit un nombre croissant de citadins. Le prix des appartements, en particulier, a connu une hausse importante entre 2019 et 2020.  Vous y vendez votre appartement ? Comptez 3670 €/m². Contre 2070 €/m² à Vitré, commune d'environ 19 000 habitants située à l'est de la capitale bretonne.

Quels travaux faire avant de vendre votre appartement ?

Avant de vous lancer dans les grandes transformations pour mettre sur le marché votre appartement, n'oubliez pas que les travaux effectués avant une vente doivent avant tout être… rentables !

Si vous vous demandez que faire avant de vendre un appartement, commencez par suivre ces quelques règles simples concernant les travaux d'avant-vente :

• Ne déclenchez pas trop vite les grands travaux : Mieux vaut être certain que ceux-ci sont indispensables avant de faire vos demandes de devis. Selon les cas, il peut s'avérer plus avantageux de laisser ces travaux à la charge du futur propriétaire en concédant une baisse sur le prix de vente.
• Donnez un coup de frais à votre appartement : menus travaux et home staging peuvent suffire à rendre votre bien beaucoup plus attractif, en photo comme en vrai. N'oubliez pas de rénover votre cuisine, en changeant notamment le plan de travail, les façades de placard, les poignées… Vous pourriez également investir dans un nouveau frigo, parfaitement intégré à la topographie des lieux.
• Pensez aux extérieurs : Jardin, terrasse, balcon, garage… Ce sont les petits plus qui peuvent vous donner l'avantage au moment de vendre votre appartement. Veillez à ce qu'ils soient parfaitement propres et présentables, et n'oubliez pas de mettre en valeur l'espace à disposition, en suggérant par exemple une façon de meubler et fleurir la terrasse.
• Sélectionnez avec sagesse les travaux à réaliser : Certains travaux sont indispensables pour ne pas freiner la vente ou faire baisser le prix de votre appartement. Il s'agit notamment des travaux d'isolation, et en règle générale, tous les travaux de rénovation énergétique. Ces derniers peuvent faire progresser la "valeur verte" de votre appartement, c'est-à-dire la valeur liée à ses performances énergétiques.

Quel est le meilleur moment pour vendre son appartement ?

On n'y pense pas toujours, mais il existe des saisons plus propices que d'autres pour vendre son appartement. Commençons par les saisons idéales : le printemps, et l'été !

C'est au printemps que le marché de l'immobilier est le plus dynamique et réactif. La plupart des transactions immobilières se concluent d'ailleurs entre le mois d'avril et le mois de juin ! L'arrivée des beaux jours relance les projets d'acquisition restés en sommeil durant l'hiver. De plus, la conclusion d'une vente au printemps permet, pour le futur propriétaire, d'effectuer son aménagement en été, durant les vacances et avant la rentrée scolaire.

Toutefois, la mise en vente de son appartement au printemps présente l'inconvénient de se mesurer à une rude concurrence. Et à l'obligation de baisser le prix de vente de son appartement plus qu'on ne le souhaiterait. En été, le marché est plus calme et les biens en vente, plus rares : l'occasion, peut-être, de se distinguer de la concurrence. Attention toutefois de ne pas programmer des visites durant les pics de chaleur !

Pour vendre votre appartement au bon prix, il est essentiel de bien préparer votre transaction immobilière. Faites appel à des professionnels, comme les agences immobilières, pour vous aider à évaluer la valeur de votre bien et fixer un prix d'achat juste. Ces experts vous accompagneront dans la création des annonces et la gestion du dossier, incluant le titre de propriété. Ils pourront également vous aider à trouver un acquéreur en ciblant les potentiels acheteurs. Bien encadrée, la vente sera rapide et optimisée pour un résultat à la hauteur de vos attentes.