L'une des principales tâches d'un mandataire immobilier est l'estimation des biens. Ce n'est pas forcément une mission facile. Parfois, il faut discuter longuement, voire négocier, avec un propriétaire qui surestime sa maison ou son appartement. Le mieux est donc de s'appuyer sur des critères précis qui pourront constituer une base de discussion. Si vous êtes amené à présenter le bien à des acquéreurs potentiels, vous disposerez par ailleurs d'arguments pour justifier le prix affiché. Dans cet article, nous vous proposons de découvrir les principaux critères qui font varier le prix d'un appartement, d'une maison ou d'un immeuble.
L'estimation immobilière : tout un art
La plupart des sites immobiliers proposent une estimation sommaire en ligne pour les différents types de biens. Certaines de ces estimations se contentent d'appliquer le prix au m² dans la ville pour déterminer un prix de vente. Il s'agit là d'une estimation imprécise, qui peut même se révéler fausse. Sur Internet, on trouve aussi des fourchettes de prix, dont l'écart peut être important, ce qui suggère que l'estimation d'un bien immobilier nécessite une approche plus minutieuse et attentive que ne peut en proposer un simulateur.
Les meilleurs sites ne vous proposeront un chiffre qu'après vous avoir posé de nombreuses questions, qui comptent parmi les critères que l'on peut appliquer pour l'estimation immobilière. Il reste que c'est un domaine dans lequel l'intervention humaine est incontournable. Un professionnel de l'immobilier, comme un mandataire indépendant en immobilier SAFTI, bénéficie d'une formation spécifique à l'estimation immobilière et connaît donc les principaux critères. Il dispose aussi d'une expérience acquise sur le terrain, et sait comparer le prix affiché au prix réellement payé par les acheteurs.
Les principaux critères d'estimation d'un bien immobilier
On entend souvent qu'en matière d'immobilier, l'emplacement est essentiel - et c'est vrai. Ainsi, un quartier convoité voit s'envoler les prix. La présence de commerces, d'infrastructures et de transports en commun constitue un plus. Pour autant, il ne suffit pas d'appliquer ce seul critère pour obtenir une estimation immobilière de qualité, précise et fiable. Le prix au m² varie selon le type de bien : ainsi, un appartement est généralement plus cher qu'une maison. Plus la surface augmente, plus le prix au m² diminue, les petites surfaces sont ainsi toutes proportions gardées plus onéreuses et, pour un investisseur, moins rentables qu'un immeuble que l'on pourra découper en plusieurs appartements.
A l'inverse, le prix du bien étant corrélé au prix au m², l'estimation immobilière doit tenir compte de la superficie, mais comme nous l'avons vu, en fonction du type de bien, cette superficie n'intervient pas exactement de la même manière dans l'évaluation finale. Le nombre de pièces est important, mais aussi la manière dont elles sont agencées. Ainsi, à surface identique, un appartement bien conçu peut proposer 3 chambres alors qu'un appartement dans lequel la superficie est mal optimisée n'en aura que deux. L'état d'entretien du bien est essentiel dans l'estimation immobilière, et s'il s'agit d'un appartement, l'état général de l'immeuble.
Autres critères pour l'estimation d'un bien immobilier
D'autres critères peuvent être pris en compte pour affiner une estimation immobilière. Il s'agit par exemple des matériaux. Ainsi, une maison préfabriquée est réputée moins qualitative qu'une maison traditionnelle et se vend donc moins cher. Ce critère peut cependant être largement compensé par l'emplacement ou l'agrément, par exemple la vue, la présence d'un balcon, d'un garage, ou d'une piscine. Les équipements ont donc leur importance.
Aujourd'hui, le classement énergétique d'un bien intervient dans l'estimation du prix de vente. Les acquéreurs se détournent souvent des bâtiments trop énergivores ou qui sont de véritables passoires énergétiques. La présence d'un mode de chauffage obsolète, comme une chaudière au fioul, peut aussi conduire à une décote.
De manière générale, tout ce qui nécessitera une rénovation importante et entraînera des frais additionnels pour l'acquéreur conduit à une perte de valeur du bien : il peut s'agir d'une toiture qu'il faut réparer ou changer, d'une charpente dont les poutres sont abîmées, d'une façade à ravaler, de menuiseries extérieures à changer pour satisfaire aux normes énergétiques. Un mauvais agencement des pièces nécessitant le perçage des parois fait aussi partie des points négatifs. Au même titre, bien sûr, qu'un état général de délabrement.
L'estimation immobilière par un conseiller SAFTI
Les mandataires immobiliers SAFTI effectuent gratuitement les estimations immobilières en vue d'une vente, d'un héritage ou des impôts. Ils sont formés à cette tâche par les experts du réseau.
