L’attraction du marché immobilier est aujourd'hui plus intéressante que jamais et l’accès à la propriété devient une option réellement avantageuse. Voici quelques conseils qui permettront d’acquérir un bien immobilier dans les meilleures conditions.
Avec des taux d’intérêt extrêmement bas, entre 1,30% et 1,75%, les emprunts sont plus faciles à réaliser. Ajouté à des prix qui stagnent, voire qui baissent encore plus, les conditions sont plus que favorables pour l'achat d'un bien immobilier.
Mais la vigilance est de mise chez les acquéreurs comme chez les vendeurs car dans la précipitation, de nombreuses erreurs peuvent être commises et des détails importants peuvent être laissés de coté.
De particulier à particulier ? Oui, mais pas uniquement !
Il est souvent reproché aux agences « des frais trop élevés», « des prix gonflés »… Ce qui n'est pas forcément toujours le cas, car les particuliers proposent souvent leur bien au même prix qu’en agence, voire à un prix supérieur. De plus, là où un professionnel organise un suivi et un réajustement du prix suivant l’évolution du marché, un particulier n’ayant pas l’expertise nécessaire dans ce domaine garde un prix qui peut rapidement devenir obsolète.
Un autre frein à la vente entre particuliers est l’ensemble des démarches administratives, de plus en plus lourdes, qui peuvent retarder voir annuler une vente si le propriétaire n’est pas aguerri. En effet, la promesse de vente ne pourra être signée chez le notaire que si toutes les pièces administratives (diagnostics techniques, titre de propriété, règlement de copropriété…) sont en règle.
Prévoir un budget cohérent
Sous-estimer ou surestimer sa capacité financière peut amener un acquéreur à négliger un bien intéressant ou à considérer un bien comme inaccessible.
Pour l’éviter, rien de plus simple : il est conseillé de demander à sa banque ou à un courtier en crédit immobilier de réaliser une évaluation des capacités d’emprunt, basée sur les revenus.
Les taux actuels très bas sont intéressants mais il ne faut pas oublier qu’il existe aussi des prêts aidés par l’état, son employeur ou sa commune. Soumis à conditions de ressources, ces dispositifs d’aide sont réservés à l’acquisition d’une résidence principale. Il est ainsi possible de bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ), du Prêt Action Logement (PAL) ou encore du Prêt à l’Accession Sociale (PAS). Ce sont de véritables coups de pouce lors d’un achat immobilier.
Ouvrir les yeux et tendre l’oreille
L’environnement du bien à acquérir peut être négligé dans la précipitation. Pourtant, il est indispensable de vérifier quelques points, quitte à revenir sur place plusieurs fois. Par exemple le matin, pour se renseigner sur le trafic, ou alors le soir, pour vérifier si le quartier est paisible ou animé… Il ne faut pas hésiter non plus à solliciter l’avis des voisins pour connaitre le quotidien de l’environnement : ascenseur souvent en panne, évacuation des eaux mal réalisée... Si nécessaire, étendre les recherches aux commerces environnants, écoles et services disponibles.
Ne pas oublier pour autant le bien et sa zone directe : est-il facile d’entreprendre les travaux souhaités ? Quid d’une servitude ? Des futurs projets de construction ou rénovation ? Autant de questions à se poser avant tout achat immobilier.
Mobiliser un expert
Lors d’une visite, on refait souvent le bien visité (ou du moins la cuisine !). Mais est-ce vraiment possible de modifier les cloisons ? Quel en sera le coût ? Il ne faut pas hésiter à vérifier les propos du propriétaire en demandant l’expertise d’une personne extérieure. Artisans et architectes seront toujours de bon conseil et mieux vaut mettre le prix pour avoir leur avis que de passer a côté de détails qui ne pourront pas être modifiés à posteriori.
De l’art de négocier
Tout le monde l’a remarqué, les prix n’ont cessé de grimper depuis les années 2000. Mais depuis 2013, la tendance est à la stabilisation et même à la baisse et l'on observe aussi une hausse en termes de volume.
Pour pouvoir négocier dans de bonnes conditions, il y a plusieurs étapes à respecter et un travail de préparation à entreprendre. En effet, la négociation ne se fait pas en direct, mais bel et bien en amont. Pour se faire, il faut connaitre l’état du bien, son marché, son environnement, etc.
Il faut savoir tout de même que négocier trop rapidement ou sans argument peut braquer le vendeur et faire perdre le bien. D’un autre coté, baisser le prix au-delà de 30% peut signifier que le bien a été surestimé, ou que les propriétaires actuels ne souhaitent pas vraiment s’en défaire.
Du temps et de l’argent
L’achat d’un bien immobilier ne se fait pas du jour au lendemain. Les différentes parties prenantes - banque, agence, assurances, notaire, etc - ont tous des délais différents pour réagir aux demandes. Il faut prendre le temps de se renseigner car une semaine de plus ou un autre rendez-vous peut permettre une renégociation du taux ou des frais à la baisse. De même, il faut impérativement réaliser une liste de tous les coûts engendrés par une acquisition. Cette liste là doit s’étendre à tous les frais : taxe foncière, taxe d'habitation, assurances, énergie, mais aussi aux frais prévisionnels comme les frais d'essence travail-domicile, un abonnement de transports publics, etc.
Un compromis de vente dans le détail
Signer un compromis de vente ne se fait pas à la légère. Pourquoi est-il si important ?
Deux raisons :
- La première : le notaire reprendra exactement les termes de celui-ci pour rédiger l’acte de vente.
- La deuxième : chacun des points du compromis peut être modifié uniquement si les deux parties sont en accord.
Le compromis de vente peut aussi faire figurer des clauses spécifiques.
En conclusion, même si tous les indicateurs sont au vert pour s’engager dans un projet immobilier, il ne faut pas oublier que cet engagement se fait sur une longue durée. Beaucoup de facteurs entrent en compte et il ne faut pas faire l’impasse sur tous les frais annexes liés à cet achat immobilier. Enfin, il faut prendre le temps de voir et revoir chacun des points, de réfléchir, d’en parler, et d’être certain de l'acquisition.
Source : Le Parisien
