Après un an de pandémie, un bilan sur l’évolution du marché est légitime. Il permet d’anticiper les tendances pour construire son projet immobilier sereinement. Au vu des premiers chiffres, l’année 2021 marque un tournant par rapport à la précédente. Bien que le contexte de crise sanitaire et économique perdure, les prix de l’immobilier ne suivent pas les mêmes variations que l’année du premier confinement. Ils semblent davantage découler des fluctuations dues aux nouvelles attentes des foyers. La résilience du secteur immobilier, initiée au dernier trimestre de l’an passé, se confirme. Pourtant, les repères pour l’estimation immobilière ont changé : ils sont une conséquence directe de la valeur des acquisitions. Le prix du M2 s’en ressent inexorablement. Voici un premier point sur les tarifs pratiqués pour l’ancien et le neuf, à la vente comme à la location, en ce début de 2021.
Une évolution des prix consécutive à l’état du marché immobilier en 2020
Le printemps 2020 a interrompu les transactions immobilières le temps du confinement et des incertitudes économiques, avant de démarrer à nouveau en septembre. Contre toute attente, le volume total des transactions a diminué de seulement 4 % sur l’année entière. Mais l’impact de cette baisse sur les prix de l’immobilier ne se mesure pas de la même façon selon le type de biens. L’immobilier ancien en Île-de-France enregistre une chute de 12 %. Un appartement au cœur de la capitale économique ne séduit plus les actifs privés de leur vie sociale et culturelle. L’exiguïté du logement et le sentiment d’enfermement pendant le confinement semblent avoir eu raison du mode de vie urbain. La diminution de l’attractivité au cours de l’an passé impacte encore le prix du M2 pour un appartement dans la région parisienne: il passe ainsi de 10 850€/M2 en novembre 2020 à 10 600€/M2 en avril 2021. Pourtant, les résidences avec accès extérieur ou les maisons individuelles sont plus que jamais prisées des citadins. Elles maintiennent d’ailleurs les prix à la hausse avec + 6,4 % pour l’ensemble des biens franciliens. Le neuf peine à reprendre son activité avec pour conséquences une pénurie de ce type de biens et une inflation des tarifs de l’ancien. Le phénomène s’amplifie dans les autres métropoles françaises. Il accroît le prix de vente des maisons anciennes mais n’entraîne, curieusement, aucune diminution du prix des appartements. Le critère d’estimation immobilière le plus important semble donc être le secteur géographique.
L’incidence de la localisation sur la cote des biens immobiliers et leurs prix
Parmi les grandes villes, Lyon et Le Havre font face à un ralentissement de cette tendance haussière et Bordeaux à une baisse de 0,4 %. D’autres localités voient cependant leurs prix de l’immobilier flamber : à Boulogne-Billancourt, Angers ou Metz, les prix du M2 augmentent avec l’arrivée des citadins dans les quartiers pavillonnaires. Les villes moyennes répondent ainsi aux besoins croissants d’espace et d’horizons naturels. La recherche d’un niveau de vie laisse place à celle d’une qualité de vie. L’exode urbain des couples et des familles modifie la valeur des biens et accentue la tendance. À Orléans, les prix commencent à augmenter significativement : la ville offre un cadre de vie agréable et des services de proximité attractifs, sans s’éloigner véritablement de la capitale. À Bayonne, les maisons secondaires situées aux pieds des Pyrénées ou au bord du littoral servent de logement pendant les périodes de télétravail. La ruée vers les villas des villes côtières accroît localement la valeur marchande des biens immobiliers. La pénurie de maisons avec jardin fait d’ailleurs craindre à une accélération de l’augmentation des prix des ventes.
L’impact des prix sur un marché immobilier en pleine mutation
Avec cette reprise de la hausse des prix de l’immobilier, les locaux risquent de rencontrer des difficultés pour trouver un logement adapté à leur budget. Les foyers modestes pouvaient pourtant bénéficier de prêts à taux avantageux en 2020. Mais, à présent, ils ne peuvent plus rivaliser avec les capacités de financement des cadres parisiens. Le locatif se présente alors comme une alternative à leur projet initial. Les problèmes économiques constituent dès lors un facteur exponentiel à cette évolution du marché immobilier et expliquent la récente hausse du prix des appartements dans certaines villes à forte densité. L’installation dans les villes moyennes a permis, dans un premier temps, de profiter de prix plus bas sans renoncer à un confort de vie durable mais elle a aussi contribué à l’inflation grandissante. La rénovation de l’ancien présente désormais un intérêt majeur. Certains propriétaires ont même décidé d’investir dans la transformation de bureaux en logements pour valoriser leurs biens malgré la montée en puissance du télétravail. Plus que jamais, l’estimation est au cœur de chaque projet immobilier...
