Faut-il forcément s’appuyer sur l’inflation pour déterminer la valeur -présente ou future- d’un bien immobilier ? Inflation et estimation d’un bien immobilier sont fréquemment mis en relation, sans toujours bien comprendre les mécanismes qui régissent ces évolutions. Quelques explications s’imposent avec SAFTI !
Qu’est-ce que l’inflation ?
L’inflation correspond à un phénomène de hausse généralisée des prix des services et des biens. Elle provoque mécaniquement une perte du pouvoir d’achat des ménages. Toutefois, l’inflation n’impacte pas seulement le budget des ménages, mais l’économie dans son entier.
A première vue, inflation et estimation immobilière ne présentent aucun lien, l’inflation ne touchant pas les biens d’investissement. Toutefois, le marché de l’immobilier couvre à la fois le champ de l’investissement et de la consommation. Il est en effet indispensable de se loger.
L’inflation et l’estimation d’un bien immobilier sont-ils toujours liés ?
L’inflation a-t-elle toujours une influence sur le prix de l’immobilier ? Pas forcément. Il arrive parfois que le prix de l’immobilier augmente beaucoup plus vite que l’inflation. C’est précisément ce qui est arrivé entre 1998 et 2008, où l’inflation a progressé de 20 % alors que le prix de l’immobilier bondissait de 140 % !
Et lorsqu’inflation et valeur immobilière sont corrélés ? Ce n’est pas forcément une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs. Certes, l’augmentation des prix de l’immobilier peut représenter un frein à l’achat. Toutefois, l’inflation, lorsqu’elle est anticipée, peut entraîner différents phénomènes :
- Une baisse des taux d’intérêts proposés par les banques ;
- Une revalorisation progressive des salaires, pour suivre la hausse des prix.
Ainsi, l’inflation peut provoquer une hausse des prix immobiliers, mais favoriser dans un même temps l’accès des ménages à la propriété. Avec la hausse des salaires, les crédits s’avèrent de plus en plus faciles à rembourser avec le temps. Toutefois, l’inflation peut se révéler brutale, et provoquer dès lors une hausse du taux de crédit immobilier, proportionnelle à l’inflation.
Tenir compte de l’inflation dans une estimation immobilière
L’inflation peut avoir une forte influence sur le prix des terrains à bâtir. En effet, ils sont particulièrement sensibles aux variations de l’offre et de la demande. Une inflation à venir peut provoquer la baisse des prix de ces terrains par anticipation.
Le prix de la construction d’une maison est calculé en fonction d’éléments tangibles, tels que le prix des matériaux par exemple. Un phénomène d’inflation provoquera donc une hausse du prix de la construction.
L’inflation peut-elle mettre en danger l’investissement locatif ? Les propriétaires de biens immobiliers souhaitant obtenir un rendement locatif doivent en effet mesurer les conséquences de l’inflation sur l’estimation du bien immobilier locatif. En clair, si la hausse des loyers est plus lente que la hausse du taux de rendement locatif, la valeur du bien risque de chuter.
On estime, de façon générale, qu’une inflation progressive provoque, à plus ou moins long terme, une hausse de l’immobilier. En revanche, si l’inflation reste minime, avec un taux de crédit suffisamment bas, les prix de l’immobilier augmentent régulièrement.
La valeur d’un bien immobilier peut-elle évoluer à cause d’une bulle spéculative ?
Qu’est-ce qu’une bulle spéculative ?
Commençons par quelques définitions !
Une bulle spéculative, qu’est-ce que c’est ? On parle aussi de « bulle de marché » ou de « bulle de prix ». Une bulle spéculative est une augmentation excessive de la valeur des actifs détenus dans un secteur, une matière première ou une classe d’actifs donnés.
Il arrive parfois que les prédictions soient très optimistes quant à l’évolution de phénomènes pouvant influer sur la valeur de certains actifs. Ces prédictions peuvent concerner la croissance d’un secteur, l’évolution de certains prix, etc.
Dans ce cas, ces prédictions un peu trop optimistes peuvent provoquer une ruée des acheteurs sur ces actifs, créant ainsi une bulle spéculative. On parie sur l’augmentation d’une valeur, sans en avoir l’assurance absolue. Les valeurs de ces actifs commencent par augmenter. Mais, les investisseurs se faisant toujours plus nombreux, les prix finissent par chuter. La rançon du succès !
Qu’est-ce qu’une bulle immobilière ?
Le phénomène est également observable dans l’immobilier. Il peut se créer une bulle immobilière provoquant une hausse déraisonnée des prix. Ici, inflation et estimation de bien immobilier ont donc un lien direct.
La création d’une bulle immobilière génère un paradoxe : la déconnexion entre prix de l’immobilier et rendement locatif. La valeur du bien augmente beaucoup plus vite que son taux de rendement.
On peut observer pareil phénomène dans certaines villes françaises, comme Paris : les prix de vente de l’immobilier y augmentent deux fois plus vite que les loyers ! Résultat, les investisseurs achètent des biens immobiliers à Paris le plus vite possible, tant qu’ils en ont encore les moyens. En faisant le pari que les prix vont continuer à augmenter.
Inflation et estimation immobilière représentent donc deux paramètres qui, selon les cas de figure, peuvent évoluer de pair, ou au contraire faire cavalier seul. Il convient de bien étudier le contexte et les nombreux leviers qui participent à l’évolution des prix dans l’immobilier. D’où la nécessité de bien maîtriser son marché local, et les mécanismes économiques qui régissent ces tendances.
