Déterminez la valeur de votre bien grâce à l'estimation immobilière
L’estimation immobilière sert à déterminer la valeur réelle de votre bien immobilier. L’estimation de votre maison ou appartement peut avoir lieu lors d’un divorce, d’une mutation professionnelle, d’une succession ou si vous souhaitez vendre votre bien immobilier pour en acheter un autre.
Dès lors, surestimer ou sous-estimer votre bien immobilier peut avoir des conséquences. En cas de succession, sous-estimer un bien immobilier attirera l’attention de l’administration fiscale et vous risquerez un redressement fiscal. A l’inverse, en cas de surestimation de votre bien immobilier, celui-ci aura du mal à se vendre et les visites se feront rares.
L’estimation immobilière est donc importante et primordiale et une évaluation au prix du marché vous permettra de vendre rapidement votre bien immobilier et vous évitera toute déconvenue.
Estimer un bien immobilier : en quoi cela consiste ?
Estimer un bien immobilier – que ce soit une maison ou un appartement – ne consiste pas à additionner les coûts tout au long de la vie du bien.
Pour évaluer objectivement la valeur vénale d’un bien immobilier, il faut prendre en compte une multitude de critères liés au bien lui-même et à son environnement. Cela nécessite une bonne connaissance du marché immobilier du secteur et une expérience solide.
On entend souvent parler de l’écart entre le prix que l’on souhaite obtenir de son bien immobilier (incluant une valeur affective) et la réalité du marché. L’estimation est donc une étape primordiale dans la mise en vente.
Sans cette étape, le propriétaire et vendeur risque de placer son bien :
- en-dessous de la réalité du marché et finir par conclure une vente « au rabais » ;
- au-dessus de la réalité du marché, pour vendre au bout de longs mois à un prix souvent inférieur au prix du marché.
Dans les deux cas, le vendeur est perdant en temps et/ou en argent.
Réaliser l’estimation immobilière de votre bien
Pour vous lancer dans l’estimation immobilière de votre bien, vous pouvez réaliser une première évaluation en ligne. Vous obtiendrez un prix approximatif sur la base de :
- la localisation (adresse, ville),
- la surface habitable en m2
- le nombre de pièces, de chambres, de salles de bain,
- les équipements (ascenseur, piscine, balcon, garage, cave…),
- l’état et l’environnement général du bien,
- l’étage pour un appartement,
- la surface du terrain pour une maison...
Chaque aspect de l’estimation immobilière fait entrer en jeu une multitude de critères. Le négociateur immobilier indépendant va pouvoir déceler les forces et faiblesses de votre maison ou votre appartement en poussant l’analyse encore plus loin.
Est-ce gratuit l’estimation d’un bien immobilier ?
L’estimation d’un bien immobilier a un coût. En effet, le professionnel se déplace à votre domicile et prend le temps de le mesurer, de l’analyser et de l’apprécier à sa juste valeur. Le conseiller immobilier indépendant SAFTI vous donne le prix juste de votre bien afin de le vendre au meilleur prix, qui est en pratique le prix du marché.
Vous désirez faire estimer votre bien gratuitement ? Les conseillers immobiliers du réseau SAFTI se déplacent chez vous sans frais pour réaliser l’estimation de votre appartement ou de votre maison. Cette évaluation ne vous engage en rien. Vous êtes libre de lui confier la vente de votre bien, comme d’assurer vous-même les visites ou de le confier à un autre professionnel. La mission première des conseillers de notre réseau est d’être à votre écoute et de vous épauler durant toutes les étapes de la vente.
Grâce à cet article, vous savez désormais pourquoi faire estimer un bien immobilier ? Il s’agit de la seule façon de fixer sa valeur en fonction du prix du marché. Le prix de l’immobilier est un domaine complexe qui prend en compte de nombreux critères et dont les caractéristiques fluctuent souvent, aussi l’intervention d’un professionnel est d’autant plus nécessaire.
L’estimation d’un bien immobilier peut intervenir à différents moments de la vie. Elle peut être réalisée lors de la mise en vente du bien, d’une succession, d’un divorce, pour l’obtention d’une garantie de prêt, pour connaître la valeur de son patrimoine pour les impôts, en cas de liquidation de communauté ou d’expropriation. Les conseillers immobiliers SAFTI sont à votre écoute et à votre service pour évaluer votre bien dans le cas d’une transaction immobilière. À vos côtés à chaque moment de la vente, ils vous assurent une très bonne visibilité de votre bien.
En ayant l’avis d’un expert, en tant que particulier, vous vous lancerez sereinement dans la vente de votre bien en ayant toutes les clés en main. Une chose est certaine : en fixant votre habitation au prix du marché votre bien se vendra vite et bien !
Faire appel à un professionnel de l'immobilier
En tant que propriétaire, faites appel à un professionnel de l’immobilier qui appliquera à votre projet immobilier une méthode d’estimation éprouvée. Il utilisera sa connaissance et son expérience du marché pour optimiser vos chances de vendre votre bien immobilier à sa juste valeur. Cruciale dans la vente immobilière, l’estimation ne peut pas se faire que sur la base d’un prix au m2.
Si l’estimation demande un expert, c’est bien parce qu’elle est complexe. Le premier aspect est environnemental : vos potentiels acheteurs vont d’abord acheter une localisation. En campagne loin de toutes les commodités et en centre-ville, un bien équivalent ne peut pas avoir la même valeur.
Le second aspect repose sur des caractéristiques techniques : un bien « clé-en-main » propre où l’acheteur n’a plus qu’à poser ses valises et un bien nécessitant des travaux seront estimés différemment.
Le troisième aspect demande une étude de la concurrence : elle est fondamentale sur le marché immobilier. 95% des recherches de bien immobilier débutent sur internet, au regard de tous les autres biens en concurrence. Pour fixer un prix de vente, on va étudier quelle concurrence existe, sur quelles caractéristiques techniques et à quel prix.
Le quatrième aspect, souvent oublié, consiste à aller voir à quel prix la concurrence a réussi à vendre son bien. Il est fréquent que le prix affiché ne soit pas le prix auquel la vente s’est conclue. L’expert va aller sonder sa base de données et son réseau pour affiner cette donnée.
Outre ces aspects, un véritable professionnel va pouvoir déceler le potentiel caché de votre bien lors d’une visite, en comparaison à votre concurrence. L’état général, l’exposition, l’accès au bien, le PLU, l’entretien du terrain, les équipements… Nombreux sont les éléments qui viennent faire gonfler ou diminuer le « juste prix » de votre bien.
Après une estimation en ligne, affiner l’étude du projet avec un expert immobilier est donc un atout concurrentiel pour vous, avant même la mise en vente.
Quels facteurs prendre en compte pour estimer le prix d'un bien immobilier ?
Le premier facteur à prendre en compte est évidemment le prix du marché. Cette donnée se trouve facilement sur Internet. Il suffit généralement de rentrer l'adresse du bien et son type, maison ou appartement, dans un moteur de recherche, sur un site immobilier. Néanmoins, ce prix doit être pondéré. Il s'agit d'un chiffre moyen, dont le mode de calcul n'est pas toujours transparent. Certains moteurs s'appuient ainsi sur un prix au m² dans la ville, d'autres affineront l'estimation en tenant compte du quartier. Mais même au sein d'un même quartier, ou d'une rue à une autre, il peut y avoir des différences notables dans la valeur marchande du bien.
Le prix au m² d'un appartement est généralement plus élevé que celui d'une maison. Pour autant, cette tendance, qui s'est confirmée ces dernières années, n'est pas forcément immuable. Après le confinement, l'attrait des maisons, avec jardin ou petit extérieur, est grand. Il suffit donc d'un changement dans les attentes des acquéreurs potentiels pour faire basculer le marché. Dans le même ordre d'idée, il est clair qu'un appartement T3 doté d'un balcon ou d'une terrasse attire davantage qu'un appartement qui ne dispose d'aucun extérieur. La présence d'une place de parking privative et sécurisée ou encore d'un garage constitue un plus indéniable.
Estimation de prix de l'immobilier : quels autres facteurs sont déterminants ?
D'autres facteurs peuvent entrer en ligne de compte. Dans le cas d'un appartement, l'état général de l'immeuble est presque aussi important que l'état de l'appartement lui-même. Peu d'acheteurs se satisferont d'un ascenseur vétuste ou de parties communes dégradées. Une façade qui nécessite un ravalement annonce des frais supplémentaires pour l'acquéreur, et cela à court terme, dès que l'assemblée des copropriétaires aura voté le budget. Le quartier et donc l'environnement immédiat de l'immeuble ont leur importance. Là encore, un cadre agréable et soigné constitue un atout pour la vente et aura une influence sur l'estimation de prix de l'immobilier. La présence d'infrastructures, commerces, transports en commun, écoles ou crèches ajoute à la valeur d'un bien.
Il convient ensuite de prendre en compte l'état de la maison ou de l'appartement. Si l'entretien a été régulier, le bien pourra se vendre dans la fourchette haute du prix au m². Certains défauts feront à l'inverse baisser le prix : il peut s'agir d'une absence d'isolation, d'un toit qui nécessite une rénovation dans le cas d'une maison, d'un mode de chauffage obsolète, comme la chaudière au fioul, ou encore de menuiseries peu isolantes, par exemple en simple vitrage, ou du double vitrage ancien. Une répartition des pièces peu en accord avec les goûts actuels annonce la nécessité de travaux, pour apporter de la lumière et créer les espaces ouverts que l'on apprécie aujourd'hui. A l'inverse, un acheteur pourra être séduit par le charme de l'ancien, avec poutres ou pierres apparentes.
Les critères ne peuvent évidemment pas être les mêmes lorsque le bien se situe dans un centre historique et un environnement patrimonial exceptionnel que lorsqu'ils sont dans une zone pavillonnaire ou à la campagne.
Comment estimer le prix d'un bien immobilier au-delà du coup de cœur ?
Les agents immobiliers le savent bien : de nombreux acheteurs fonctionnent au coup de cœur. Il n'est donc pas inutile que le bien que l'on souhaite vendre puisse séduire au premier regard. Néanmoins, il ne s'agit pas là d'un critère objectif permettant d'estimer une maison ou un appartement. Comme nous avons pu le voir, l'estimation doit prendre en compte de nombreux critères. Si les simulateurs en ligne peuvent donner une première évaluation du prix, il ne faut pas se limiter à ce type d'outils. Il est tout aussi hasardeux de comparer le bien que l'on souhaite vendre avec ceux qui figurent dans les annonces immobilières. Comme nous l'avons vu, les biens peuvent certes se ressembler, mais aucun n'est réellement semblable à un autre. De plus, les prix affichés dans les annonces sont rarement ceux que paient effectivement les acquéreurs.
La meilleure solution pour obtenir une estimation précise de la valeur d'une maison ou d'un appartement est de s'adresser à un professionnel. Les conseillers immobiliers SAFTI sont formés à l'estimation immobilière. Ils connaissent le prix du m² et la valeur des biens sur le marché. Ils sauront donc vous conseiller au mieux pour la mise en vente de votre bien. Il faut savoir que l'estimation est gratuite, même si elle a évidemment un coût pour le professionnel qui doit se déplacer et consacrer du temps à l'évaluation du bien. L'agent immobilier vous proposera ses services pour la mise en vente, mais ce n'est pas parce que vous lui avez demandé une estimation que vous êtes lié. Vous restez libre d'organiser vous-même les visites ou de vous adresser à un autre professionnel.
Vous envisagez de vendre une maison ou un appartement ? Ou vous souhaitez acheter et voulez éviter de payer trop cher ? Vous voulez un prix pour faire une offre ? Vous pouvez effectuer une première simulation en ligne et consulter les conseils sur BienEstimer by SAFTI. N'hésitez pas à contacter votre conseiller immobilier de proximité pour une estimation plus précise.
BienEstimer® by SAFTI : un outil idéal pour obtenir une première estimation en ligne
Avant de faire appel à un professionnel qui peut évaluer la valeur d’un bien immobilier, il est tout à fait possible de se faire une idée de son prix. BienEstimer® by SAFTI est un outil très simple à utiliser qui évalue la valeur de votre appartement ou de votre maison en fonction de ses caractéristiques, de son environnement et en ajustant à la baisse ou à la hausse le prix du mètre carré selon les données du marché. Afin de profiter pleinement du potentiel de BienEstimer® by SAFTI, nous vous recommandons d’être le plus objectif dans vos réponses : vous obtiendrez alors l’estimation la plus juste. Cet outil de calcul se veut performant et les données utilisées sont régulièrement actualisées afin de vous offrir une information toujours fiable et pertinente.
Dans tous les cas, BienEstimer® by SAFTI est une pré-estimation qui ne sera jamais aussi précise que celle qui peut être faite par un professionnel. Cette fourchette d’estimation demande donc à être affinée par un professionnel. Or, alors que les évaluations immobilières sont souvent payantes, les conseillers immobiliers SAFTI les effectuent gratuitement. Vous vous demandez qui peut estimer la valeur d’un bien immobilier ? Un conseiller SAFTI sans aucun doute ! Les conseillers SAFTI sont des professionnels de l’immobilier qui connaissent bien le marché local et pourront vous donner une estimation précise de votre bien.
Quels sont les critères déterminant la valeur d’un bien immobilier en ligne ?
Portez un regard neutre sur votre maison ou votre appartement
Différentes caractéristiques permettent d’évaluer la valeur de votre logement et rendent votre estimation de biens immobiliers en ligne plus fiable. Les critères objectifs permettent de déterminer un prix moyen au mètre carré correspondant au prix du marché actuel. Un « bonus » ou « malus » est ensuite appliqué à ce prix moyen en fonction des caractéristiques plus personnelles de votre logement.
C’est pourquoi si vous vendez votre lieu d’habitation, il vous faut tout d’abord tenter de porter un regard neutre sur votre logement. En ne tenant pas compte des liens affectifs qui vous lient à votre habitation, votre estimation immobilière en ligne est ainsi plus fidèle et conforme au marché de l’immobilier actuel.
Définissez les critères objectifs
Les critères objectifs ne sont pas soumis à une appréciation personnelle et sont donc faciles à déterminer. Il s’agit de la situation géographique de votre logement (commune), de sa surface habitable (loi carrez ou surface utile) ainsi que du nombre de pièces, et de la surface extérieure (terrain, balcon, terrasse).
Évaluez les critères subjectifs
Les critères subjectifs sont plus difficiles à évaluer puisqu’ils sont soumis à votre jugement personnel, souvent faussé par les souvenirs et la relation affective que vous entretenez avec votre habitation. Pour pouvoir réaliser une estimation d’un bien immobilier en ligne précise, vous allez devoir faire preuve d’impartialité en évaluant ces caractéristiques. Quel est l’état de votre logement, est-ce que des travaux importants ou de rafraîchissements sont à prévoir ? Une remise au goût du jour est-elle nécessaire, voir une mise aux normes des installations ? Si vous habitez en immeuble, des travaux sont-ils prévus dans la copropriété. Vous devez également évaluer le niveau sonore de votre maison ou appartement, ainsi que la luminosité et la vue dont vous pouvez bénéficier (vue exceptionnelle, vis-à-vis…). En bref, vous devez évaluer à quel point votre habitation est agréable à vivre … mais pour les autres !
Les professionnels de l’estimation immobilière
Afin d’évaluer correctement le prix de son bien, il est important de se tourner vers un professionnel. Seul ce dernier pourra réaliser une estimation fiable et juste en prenant en compte des critères précis. Devez-vous faire appel à un notaire, un agent immobilier ou un conseiller immobilier indépendant ? Quels sont les atouts de chacun ? SAFTI vous explique comment bien les choisir.
Le notaire
C’est ainsi que le notaire est un professionnel qui peut estimer la valeur d’un bien immobilier. En effet, ce magistrat connaît parfaitement les prix des biens immobiliers qui se vendent sur le marché puisque que toutes les transactions immobilières passent dans son office. Une estimation immobilière réalisée par un notaire n’est pas gratuite : ses honoraires dépendent de son implication dans la vente de votre appartement ou de votre maison. Il faut compter en moyenne entre 250 et 300 euros pour une évaluation réalisée par une étude notariale. Pour autant, le notaire n’est pas un professionnel de terrain comme peut l’être un agent ou un conseiller immobilier.
Les agents immobiliers et les conseillers immobiliers indépendants
Un professionnel de l’immobilier peut donner une juste valeur à votre appartement ou votre maison. Il vous donne la valeur réelle de votre bien en tenant compte de ses caractéristiques, de son état et de sa localisation. Véritable arpenteur de terrain, il connaît les derniers prix réels de vente et les attentes des acheteurs potentiels. En outre, en faisant appel à l’un de ces professionnels, une fois estimé, votre bien jouira d’une excellente visibilité.
Les agences immobilières ont certes pignon sur rue mais les conseillers immobiliers indépendants, comme le sont les conseillers SAFTI, disposent de la force de notre réseau (10 ans d’expérience à votre service, 40 000 biens immobiliers en vente partout en France et 5 000 conseillers qui vous accompagnent lors de toutes les étapes de la vente de votre bien). Les conseillers SAFTI sont des professionnels de proximité, experts du marché immobilier de leur région. Ils ont l'habitude d'estimer les maisons et les appartements.
