Le marché immobilier en 2025 : une reprise en demi-teinte
L’année 2025 a été marquée par un regain d’activité, sans pour autant renouer avec les niveaux d’avant-crise. Le volume des transactions immobilières s’est élevé à environ 925 000 ventes, soit une progression de 8,2 % par rapport à 2024. Ce chiffre témoigne d’un redémarrage, mais reste encore en deçà des performances enregistrées entre 2019 et 2021.
Du côté des prix, la tendance s’est inversée après trois années de repli. Les prix ont progressé en moyenne de 0,8 % à l’échelle nationale. Certaines grandes villes ont même connu une hausse plus marquée : Bordeaux (+3,6 %), Lyon (+2,5 %) ou Paris (+2,3 %), bien que la capitale reste encore en retrait par rapport à son pic de 2020.
Le pouvoir d’achat immobilier, quant à lui, s’est stabilisé. Les ménages peuvent désormais acquérir en moyenne 72 m², un niveau équivalent à celui de 2022. Cette amélioration reste toutefois fragile, notamment en raison de taux d’intérêt qui plafonnent autour de 3,25 % sur 20 ans, freinant l’accès au crédit pour de nombreux foyers.
Le marché locatif sous tension en 2025
En parallèle, le marché locatif a continué de subir une forte pression. La baisse d’activité sur le marché de l’achat a mécaniquement renforcé la demande locative, surtout dans les grandes agglomérations et les zones tendues.
La hausse des loyers, très marquée en 2024 (+4,2 %), s’est atténuée en 2025 avec une progression limitée à +1,5 %. Ce ralentissement est cependant à relativiser : les loyers restent structurellement élevés, et la demande excède toujours largement l’offre.
Cette tension locative traduit un phénomène plus profond : l’attentisme des ménages. Beaucoup préfèrent rester locataires, espérant une baisse plus significative des taux ou des prix. Ce comportement contribue à geler une partie du marché de l’achat, notamment pour les primo-accédants, et maintient la pression sur le parc locatif.
Les freins qui ont pesé sur la reprise immobilière
Malgré les signes de reprise, plusieurs facteurs ont limité l’élan du marché immobilier en 2025. Le premier frein reste le niveau des taux d’intérêt. Après une détente amorcée en 2024, les taux se sont stabilisés autour de 3,25 %, sans franchir la barre symbolique des 3 %. Cette stagnation a freiné l’amélioration du pouvoir d’achat immobilier et découragé certains projets d’acquisition.
Autre obstacle : les reventes à perte. Dans plusieurs grandes villes, notamment Paris, de nombreux propriétaires ayant acheté entre 2020 et 2022 se retrouvent contraints de vendre en dessous de leur prix d’achat. Près d’un vendeur sur cinq revend à perte dans la capitale. Cette situation freine la mise en vente de nombreux biens et ralentit la fluidité du marché.
À cela s’ajoute un contexte politique et économique incertain. L’instabilité gouvernementale, la dette publique élevée et le manque de visibilité sur la politique du logement ont pesé sur la confiance des ménages. Enfin, les banques, bien que plus ouvertes qu’en 2023, restent prudentes dans l’octroi de crédits, en particulier pour les profils modestes ou atypiques.
Le statut du bailleur privé : la grande nouveauté fiscale de 2026
L’année 2026 s’ouvre avec une réforme très attendue par les investisseurs : la création d’un statut du bailleur privé. Cette mesure, portée par le ministre du Logement, vise à relancer l’investissement locatif de longue durée en rendant la fiscalité plus attractive.
Le cœur de ce dispositif repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal. Les investisseurs pourraient ainsi déduire 2 % du prix d’achat d’un logement neuf de leurs revenus locatifs chaque année, réduisant ainsi leur base imposable. Pour les logements anciens, des incitations sont également prévues, à condition de réaliser des travaux de rénovation énergétique.
Cette mesure s’inspire du rapport parlementaire Daubresse-Cosson, qui proposait initialement un amortissement de 5 % dans le neuf et 4 % dans l’ancien rénové. Le gouvernement opte pour une version plus modérée, jugée plus soutenable pour les finances publiques.
D’autres propositions sont à l’étude, comme une flat tax à 12,8 % sur les revenus locatifs, sous conditions de performance énergétique et de loyers encadrés. Ces dispositifs visent à redonner confiance aux investisseurs privés, essentiels au dynamisme du marché locatif.
Prévisions pour le marché immobilier en 2026
Alors que l’année 2026 débute, les perspectives sont globalement positives, même si la prudence reste de mise. Plusieurs signaux laissent entrevoir une poursuite de la reprise, soutenue par un contexte économique plus stable et des mesures fiscales incitatives.
Volume de transactions et évolution des prix
Les prévisions du marché immobilier 2026 tablent sur environ 960 000 transactions, soit une progression modeste par rapport à 2025. Cette hausse serait portée par le retour progressif des acheteurs sur le marché, notamment les primo-accédants et les investisseurs séduits par les nouvelles incitations fiscales.
Côté prix, les experts anticipent une hausse comprise entre +2 % et +3 % à l’échelle nationale. Cette progression resterait mesurée, avec de fortes disparités selon les territoires. Les grandes métropoles comme Lyon, Nantes ou Bordeaux pourraient connaître des hausses plus marquées, tandis que les zones rurales ou les communes en perte d’attractivité resteraient plus stables.
Évolution des taux d'intérêt et conditions de financement
Sur le plan des taux d’intérêt, le consensus est à la stabilisation. La Banque centrale européenne devrait maintenir ses taux directeurs, dans un contexte d’inflation maîtrisée. Les taux immobiliers devraient donc osciller entre 3,25 % et 3,5 % en 2026.
Les banques, quant à elles, poursuivent un assouplissement progressif de leurs critères d’octroi. Cette évolution pourrait faciliter l’accès au crédit pour les ménages modestes ou les jeunes actifs, à condition de présenter un dossier solide.
Les opportunités à saisir en 2026
Malgré les incertitudes, le marché immobilier 2026 offre de belles opportunités pour les différents profils d’acteurs. Voici quelques pistes à envisager :
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Pour les investisseurs :
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Profiter du nouveau statut du bailleur privé pour optimiser la fiscalité ;
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Cibler les biens à rénover pour bénéficier des aides à la rénovation énergétique.
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Pour les acheteurs :
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Anticiper la remontée progressive des prix pour concrétiser leur projet ;
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Se positionner dans des zones en développement ou bien desservies.
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Pour les vendeurs :
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Adapter leur prix de vente à la réalité du marché local pour accélérer la transaction ;
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Valoriser les atouts énergétiques et les travaux réalisés pour séduire les acheteurs.
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Le marché immobilier 2026 s’annonce comme une année de transition vers un nouvel équilibre. Entre stabilisation des taux, mesures fiscales incitatives et regain de confiance, les conditions sont réunies pour envisager une reprise durable, à condition de bien s’informer et de s’adapter aux réalités locales.
