Il peut être intéressant d’acheter ou vendre sa maison ou son appartement en viager. Pour le vendeur, cela lui permet de s’assurer des revenus réguliers et continuer à vivre chez lui. Pour L’acquéreur, lui, se crée un patrimoine et peut espérer obtenir son bien immobilier à un prix en dessous du marché
Vendre son bien immobilier en viager
Vendre son logement en viager, c’est s’assurer une rente pour le restant de sa vie. Le vendeur cède son bien immobilier à une tierce personne contre une rente mensuelle et, le plus souvent, ce que l’on appelle un bouquet, à savoir un apport que l’acquéreur verse au vendeur lors de l’achat du bien.
Le vendeur a l’avantage de pouvoir rester dans son logement jusqu’à son décès et cela lui procure un complément de retraite.
Pour calculer le montant de la rente dont l’acheteur devra s’acquitter, il faut commencer par estimer la valeur de la maison ou de l’appartement, et tenir compte des barèmes de la table de mortalité établis par l’INSEE.
A ce prix, si le viager est occupé, il faudra appliquer une décote. Plus le vendeur est jeune, plus elle sera importante. Un vendeur âgé de 70 ans verra sa décote plus importante (-50%) que s’il avait 90 ans (-20%).
Par exemple, si le vendeur à 82 ans, son espérance de vie, selon l’INSEE, est de 6.33 ans. Si son appartement mis en vente en viager est estimé à 300 000 euros et que le bouquet versé est de 75 000 euros, la rente annuelle correspond au prix de vente divisé par le coefficient d’espérance de vie (6.201 pour une personne âgée de 82 ans). Dans ce cas, la rente annuelle est s’élève à 48 379€. A ce montant, il faut déduire le montant des loyers normalement perçus dans un logement équivalent. Si le loyer moyen est de 1 000€, il faut déduire de la rente le montant total de ces loyers sur l’espérance de vie, soit 1 000 x 12 x 6.33 = 75 960€. La valeur décotée de cet appartement est donc de 300 000 – 75 960 = 224 040 €. A ce prix calculé il faut également déduire le bouquet versé, soit 224 040 – 75 000 = 149 040€, la rente mensuelle à verser par le vendeur sera donc de 149 040 / 6.201 = 24 035 euros par an ou 2 003€ / mois.
Pour éviter tout risque d’impayé de la part de l’acheteur, il est conseillé de faire inscrire une « clause résolutoire » dans l’acte de vente qui permet au vendeur de reprendre possession de son logement en cas de non-paiement des rentes.
Acheter sa maison ou son appartement en viager
Acquérir une maison ou un appartement en viager s’apparente à une acquisition immobilière classique, seul le paiement diffère comme expliqué ci-dessus.
Le viager est un investissement atypique car on « parie » sur la durée de vie du vendeur. Tant que le vendeur est vivant, l’acquéreur ne peut pas jouir du bien immobilier acheté.
Outre le fait que l’acquéreur peut décéder avant le vendeur comme ce fuit le cas avec Jeanne Calment, la doyenne des Français, il a un autre inconvénient, non négligeable : les grands travaux comme un ravalement de façade ou le changement de la toiture sont à la charge de l’acheteur.
L’achat en viager possède néanmoins des avantages comme : se constituer un patrimoine immobilier, sachant que les charges courantes, la taxe d’habitation et l’entretien du bien immobilier sont à la charge du vendeur et qu’il pourra revendre son bien immobilier lorsqu’il en aura la pleine possession.
