La Loi Alur (Accès au logement et un urbanisme rénové ) a été votée en 2014 pour mettre fin aux excès des syndics de copropriété. 3 ans après sa mise en place, des dérapages subsistent. Une étude de l’UFC-Que Choisir et l’ARC de Mai 2017 met en évidence les mauvaises pratiques des syndics de copropriété. Il faut donc être vigilant avant de s’engager avec un syndic de copropriété.
Que dit la Loi Alur
La Loi Alur du 24 mars 2014 apporte des nouveaux droits et devoirs aux bailleurs, vendeurs et aux syndics de copropriété.
L’impact de la Loi Alur sur les syndics de copropriété peut se résumer dans les points ci-dessous :
- La Loi Alur met en place un contrat type de syndic, avec rémunération forfaitaire pour l’ensemble des prestations de gestion qui incombent à sa mission.
- Les syndics de copropriété sont tenus d’ouvrir un compte bancaire, séparé, au nom de la copropriété, si celle-ci dispose d’au minimum 15 lots principaux à usage de logements, de bureaux ou de commerces.
- Les syndics de copropriété ont l’obligation de mettre en ligne un accès sécurisé (extranet) en publiant les documents dématérialisés relatifs à la gestion des lots gérés.
- Un Diagnostic Technique Global (DTG) doit être établi pour les immeubles de plus de dix ans ou les immeubles ayant fait l’objet d’une procédure pour insalubrité. Cette mise en place doit être soumise au vote lors de l’assemblée générale de la copropriété.
- Les copropriétés doivent être immatriculées sur un registre national d’immatriculation.
- Depuis le 1er janvier 2017, un fonds de travaux spécifique doit avoir été mis en place. Les copropriétaires ont l'obligation de verser des provisions pour munir ce fonds de ressources suffisantes en anticipation de travaux à venir.
- Tous les copropriétaires doivent posséder un contrat d’assurance en responsabilité civile.
- Les syndics doivent fournir au notaire un certificat prouvant que les copropriétaires qui souhaitent vendre leur bien dans la copropriété ne sont pas en situation d’impayé.
L’étude UFC-Que Choisir et l’ARC a mis en évidence certaines dérives de la part de certains syndics de copropriété. Le contrat type, censé protéger les copropriétaires, a fait exploser les tarifs : jusqu’à +37% d’augmentation chez certains syndics et jusqu’à +129% pour certaines prestations. Les coûts d’immatriculation varient également d’un cabinet à l’autre, de 180 à 330€ alors qu’un coût raisonnable se situe aux alentours de 100-120€.
Bien choisir son syndic de copropriété
Le syndic de copropriété assure la gestion de la copropriété au quotidien (propreté, parties communes, petites réparations, factures énergétiques…). Les copropriétaires ont le choix entre un syndic professionnel ou bénévole.
La France dénombre près de 9.2 millions de logements en copropriété, 15% étant gérés bénévolement.
Dans le choix d’un syndic, il faut tout d’abord vérifier que le syndic remplit certaines obligations légales. En effet, le syndic de copropriété doit :
- Être titulaire d’une carte professionnelle
- Posséder une assurance responsabilité civile
- Avoir des garanties financières suffisantes pour éventuellement rembourser des biens de valeurs ou protéger les copropriétaires en cas de faillite
Une fois ces vérifications effectuées, il reste à sélectionner le syndic qui gérera la propriété. Petit, gros ou bénévole, chaque formule a ses avantages et ses inconvénients.
Un gros syndic aura plus de moyens techniques, un petit cabinet sera plus proche de ses administrés, et un bénévole aura des coûts de fonctionnement bas.
Il ne faut pas hésiter à se renseigner sur Internet via des comparateurs en ligne et faire jouer la concurrence.
Il est aussi très important de bien lire le contrat de gestion. Même si un contrat type a été imposé avec la Loi Alur, des clauses abusives peuvent encore être présentes, comme la facturation des photocopies.
Si le syndic de copropriété a des manquements graves lors de son mandat, comme des fautes de gestion, il est toujours possible de le révoquer sur décision lors d’une assemblée générale ou assemblée générale extraordinaire, après en avoir averti le syndic de copropriété par courrier recommandé.
