Cookie Consent by Privacy Policies GeneratorQuels critères pour calculer le prix de vente d'un appartement ?

Comment calculer le prix de vente de son appartement ?

Comment calculer le prix de vente de son appartement - BienEstimer by SAFTI
 

Au moment de mettre en vente son bien, calculer le prix de son appartement est une étape indispensable mais délicate. Réaliser une première estimation de votre côté vous permettra de mieux analyser les prix avancés par les experts de l'estimation immobilière auxquels vous pourriez faire appel.

Marché immobilier local, critères d'estimation… on vous accompagne dans votre démarche.

Comment calculer le prix de son appartement en fonction du marché immobilier local ?

Les grandes tendances du maché immobilier permettent le plus souvent de fixer une première fourchette de prix. Même si ces moyennes sont à prendre avec des pincettes, elles permettent de conserver une cohérence avec les prix du marché local. Certains sites présentent des baromètres de prix de l'immobilier, avec les évolutions sur plusieurs mois ou années.

Quelles sont les départements où le prix de l'immobilier est le plus haut ?

Outre Paris et certains départements de l'Ile de France, les départements où l'on trouve le prix de vente médian le plus élevé sont :

  • La Gironde, en Nouvelle-Aquitaine : l'évolution de de Bordeaux, une ville attractive jouissant d'un climat agréable et de sa proximité avec l'océan, a provoqué une hausse considérable des prix du marché immobilier. La ville se situant désormais à 2 heures de TGV de Paris, elle ouvre un nouveau territoire aux migrations pendulaires des actifs parisiens.
  • La Loire-Atlantique : avec un niveau de prix élevé et une tendance à la hausse, la Loire-Atlantique fait partie de ces départements où le calcul du prix de vente d'un appartement est le plus avantageux. La ville de Nantes, la côte toute proche et les paysages bretons en font une zone attractive, notamment pour les jeunes actifs.
  • Le Rhône : Marché de l'immobilier stable, tendance à la hausse, prix élevés… un bassin d'emploi important et le rayonnement de Lyon, 3e ville de France expliquent les tendances du marché dans le Rhône.
  • Les Alpes-Maritimes : Destination privilégiée des retraités, les Alpes-Maritimes jouissent encore aujourd'hui d'une situation idéale et d'un climat favorable. Nice et Cannes font partie de ces villes difficiles d'accès sans un solide patrimoine de départ…

Métropoles, villes moyennes… quelles différences de prix ?

À la fin du mois de novembre 2019, le prix des appartements en France avait progressé de 3,9 % par rapport à 2018, avec un taux de rotation à son niveau le plus élevé depuis 20 ans.

Cette tendance à la hausse du marché de l'immobilier est présente dans toutes les métropoles françaises, à quelques exceptions près. Une hausse qui devrait se poursuivre à la faveur de taux d'emprunt favorables.

Toutefois, entre les zones rurales et les villes extra-urbaines d'un côté, et les grandes métropoles régionales de l'autre, l'écart se creuse. Ces grandes villes, devenues d'importants bassins d'emplois, ont en effet vidé les campagnes. Obligeant les propriétaires de biens à revoir leurs exigences à la baisse pour le calcul du prix de leur appartement situé dans une petite ville ou un village.

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Calcul du prix de vente d'un appartement : quels sont les paramètres essentiels ?

Dans une même zone géographique, deux biens apparemment similaires peuvent présenter des prix différents. Se baser sur une moyenne calculée pour le marché immobilier local est un bon point de départ. Mais vous devez savoir pondérer cette moyenne en fonction des caractéristiques objectives de l'appartement. Quelles sont-elles ?

L'emplacement

C'est une plaisanterie bien connue des agents immobiliers : les trois critères les plus importants pour le calcul du prix d'un appartement ? L'emplacement, l'emplacement, et l'emplacement !

Une belle exposition, une vue agréable, la proximité des commerces et des écoles, d'installations sportives… L'emplacement regroupe une multitude de petits critères qui vont contribuer à faire grimper le prix d'un appartement. De plus, un appartement bien situé conserve sa valeur dans le temps.

La superficie

Le calcul du prix d'un appartement dépend aussi de sa dimension. En effet, plus un appartement est grand, plus son prix au mètre carré tend à baisser. Mais il faut aussi tenir compte du type de logement : studio, 2 pièces, 3 pièces, duplex…

Outre la taille et le nombre de pièces, leur distribution s'avère aussi un critère de choix influant sur le calcul du prix de vente d'un appartement. Un appartement bien agencé permet en effet d'économiser de précieux mètres carrés !

La qualité du bâti

Un appartement dans de l'ancien se vendra-t-il forcément mieux, et plus cher, qu'un appartement neuf ? Pas forcément. Si le charme de l'ancien agit toujours, c'est avant tout la qualité de la construction, et donc sa durabilité, qui influent positivement sur le calcul du prix d'un appartement.

Un appartement ancien mais délabré, dans lequel de nombreux travaux sont nécessaires, verra son prix diminuer par rapport à un appartement neuf et très fonctionnel, conforme aux dernières normes énergétiques, etc.

Les prestations offertes par l'appartement et l'immeuble

Un ascenseur pour atteindre les plus hauts appartements de l'immeuble sans effort, un service de gardiennage, un local pour les poubelles, une cave et un grenier… Autant de services appréciables pour lesquels les acquéreurs sont prêts à faire un effort financier.

Il faut bien entendu considérer les prestations offertes par l'appartement en lui-même : cuisine équipée ou non, balcon, terrasse, nombre de rangements… Calculer le prix de son appartement, c'est aussi faire la liste des qualités objectives de son bien et se mettre à la place de l'acquéreur. Quels sont les services les plus importants pour un jeune couple sans enfant ? Une famille ? Un couple de retraités ?

Comment calculer le prix de vente d'un appartement loué ?

Tout en tenant compte des critères présentés précédemment, le calcul du prix de vente d'un appartement occupé par un locataire n'est pas le même que pour un appartement non loué.

En effet, vous devez appliquer une décote, variable selon la durée du bail, au prix de votre bien. Celle-ci peut s'élever à 50 % si l'appartement a été loué en loi 1948. En revanche, si l'appartement loué est de petite taille, la décote ne dépasse pas 5 %. S'il s'agit d'une location meublée, aucune décote n'est appliquée puisque la durée du bail n'excède pas 1 an dans ce cas.

Vous souhaitez réaliser le calcul du prix de votre appartement ? SAFTI vous propose un simulateur en ligne pour estimer votre bien en quelques minutes.

Posté le : jeudi 27 août 2020