Cookie Consent by Privacy Policies GeneratorComment calculer le prix de vente d'un appartement loué ?

Comment calculer le prix de vente d'un appartement loué ?

Comment calculer le prix de vente d'un appartement loué ? - BienEstimer by SAFTI
 

Vous êtes propriétaire bailleur et vous aimeriez savoir comment calculer le prix de vente d'un appartement loué ? Ou bien vous aimeriez acheter un appartement pour le louer et vous aimeriez connaître sa rentabilité ? Il s'agit de questions techniques auxquelles un conseiller immobilier, comme les professionnels du réseau SAFTI, pourra aisément répondre.

Vous pouvez aussi vous faire une idée en amont, pour bien calibrer votre projet d'investissement. Des ressources en ligne sont disponibles, pour vous permettre d'évaluer la valeur locative ou encore la décote, si vous êtes amené à vendre un bien occupé.

Est-il rentable d'acheter un appartement pour le louer ?

Il n'y a évidemment pas de réponse unique et définitive à cette question. Acheter un bien pour le louer permet de toucher un loyer et apporte donc une rentrée d'argent chaque mois. Mais il ne faut pas se limiter à ce type de considération. La rentabilité locative d'un appartement dépend de nombreux autres facteurs, parmi lesquels le prix d'acquisition du bien. Nous y reviendrons plus loin.

Le montant du loyer constitue un facteur clé de rentabilité, or il dépend de la qualité et de l'attractivité du bien. De même, la vacance locative, c'est-à-dire les périodes où le logement n'est pas loué et où le bailleur ne touche donc pas de loyer, doit être pris en compte dans les calculs de rentabilité. L'appartement doit aussi être entretenu, principalement entre la sortie d'un locataire et l'entrée du suivant.

Ces frais peuvent certes être déduits du revenu locatif lors de la déclaration aux impôts, mais ils pèsent néanmoins sur la rentabilité locative de l'appartement, tout comme la taxe foncière qui est due chaque année par le propriétaire. Parmi les critères de rentabilité figurent donc : le prix d'achat du bien, qui doit être le plus bas possible, des travaux de mise aux normes défiscalisables, un appartement bien entretenu, bien situé et attractif, pour limiter la vacance locative.

Comment calculer le prix de vente d'un appartement loué ? - BienEstimer by SAFTI

Comment calculer la valeur d'un bien locatif ?

Certains biens sont estampillés comme étant destinés à un investisseur et donc à la location. S'agit-il de biens spécifiques ? Parfois oui, lorsque l'appartement est déjà loué et qu'un occupant est en place. Dans ce cas, comment calculer le prix de vente d'un appartement loué ?

De manière générale, il s'agit de logements qui ont déjà servi à de la location ou qui s'y prêteraient, en raison de leurs caractéristiques. Ces biens attirent plus particulièrement des investisseurs immobiliers. Pour autant, rien n'empêche de transformer un appartement que l'on a initialement habité soi-même en location !

La différence fondamentale est la suivante : les locataires n'ont pas vocation à rester en place de longues années, même si ce phénomène peut néanmoins se produire, surtout dans le cas de biens très attractifs. Mais parce qu'il ne s'agit pas du choix d'un logement définitif, les locataires sont souvent plus tolérants à certains défauts que les propriétaires, lorsqu'ils achètent leur propre appartement ou maison, pour y résider.

La valeur d'un bien locatif aura donc souvent un prix au m² inférieur à celui d'un appartement destiné à être acheté pour y habiter. Cette décote, qui peut être toute relative, contribue aussi à la rentabilité de l'investissement.

Comment vendre un bien occupé et à quelles décotes faut-il s'attendre ?

Certains bailleurs choisissent parfois de vendre leur appartement alors qu'il est encore occupé par un locataire. C'est le cas lorsqu'il ne leur est pas possible d'attendre la fin du bail. La procédure est en tout cas strictement encadrée par la loi, de manière à protéger les intérêts des locataires.

Le propriétaire doit en effet prévenir ces derniers au moins 6 mois avant de son intention de vendre le bien. Le locataire dispose alors d'une priorité pour l'acquisition de l'appartement, à laquelle il peut cependant renoncer s'il n'est pas intéressé ou si le prix lui paraît trop élevé. Dans ce cas, il devra quitta les lieux à la fin du bail. Le bailleur peut aussi choisir de vendre son bien pendant la durée du bail, il s'agit alors de la vente d'un appartement loué, avec locataire en place.

Ce type de bien est moins convoité que les appartements vendus libres d'occupation. En effet, le nouveau propriétaire doit attendre la fin du bail s'il souhaite occuper lui-même le bien. C'est un inconvénient qui génère une décote. De même, s'il veut effectuer un investissement locatif, l'achat d'un bien occupé présente l'inconvénient qu'il ne peut ni choisir son locataire, ni fixer le loyer. A l'inverse, il connaît déjà précisément le montant du loyer que paie le locataire en place, ce qui peut être un argument pour l'obtention du prêt. Il est avant tout essentiel de bien estimer le prix d'un appartement vendu loué.

Que peut apporter un conseiller immobilier à votre projet de vente d'un bien occupé ?

Les conseillers immobiliers SAFTI sont des professionnels de l'immobilier qui connaissent bien le marché local. Ils pourront estimer le juste prix d'un bien vendu loué. Ils pourront donc vous conseiller, que vous soyez vendeur ou acheteur de ce type d'appartement. Ils pourront aussi vous aider à calculer votre rentabilité locative si vous êtes acquéreur.

Si vous voulez vendre un appartement avec un locataire en place, ils pourront vous indiquer le plus précisément possible la procédure à suivre et la décote à laquelle vous devez vous attendre. Parmi les handicaps de la vente d'appartement avec locataire en place figure la question des visites. Alors qu'un bien libre d'occupation peut être facilement visité, ce qui motive les acquéreurs, il va vous falloir à chaque fois prendre rendez-vous avec votre locataire pour présenter votre appartement à un acquéreur potentiel.

Confier la vente de votre appartement à un professionnel vous libérera d'une grande partie de ces démarches fastidieuses et vous fera gagner un temps précieux. Le conseiller immobilier SAFTI saura aussi répondre aux questions de l'acquéreur sur la rentabilité locative de votre bien.

Posté le : jeudi 27 août 2020